売れない土地を手放したい！8つの処分方法と費用、放置リスクを完全解説

こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。

「相続したはいいものの、使い道のない土地の固定資産税だけ払い続けている…」

「売りに出しているのに、何年も買い手がつかない。もういっそ、どこかに引き取ってほしい…」

そんな、売れない土地に関する重いお悩みを抱えて、このページにたどり着いたのではないでしょうか。

わかります、その気持ち。私も以前、親族が相続した山林の扱いに困り果て、相談に乗っていた時期がありましたから。

価値があるのかないのかも分からず、ただ毎年税金の通知だけがやってくる現実は、精神的にも金銭的にも大きな負担になりますよね。

しかし、ご安心ください。売れない土地を手放す方法は、決して「仲介で売る」だけではありません。

この記事では、あなたのその重荷を下ろすために、売れない土地を放置するリスクから、具体的な8つの手放し方、そしてそれぞれにかかる費用や税金まで、徹底的に解説していきます。

この記事を読み終える頃には、「自分の場合はこの方法が一番良さそうだ」という道筋がきっと見えているはずです。

◆この記事で分かること◆

なぜ自分の土地が売れないのか、具体的な原因がわかる
売れない土地を放置し続けることの本当のリスクがわかる
不動産仲介以外の多様な手放し方（全8種類）がわかる
専門の買取業者に依頼するメリット・デメリットがわかる
話題の「相続土地国庫帰属制度」の概要と費用がわかる
各処分方法にかかる費用や税金の目安がわかる
自分に合った最適な処分方法を見つけるヒントが得られる

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売れない土地を手放したいとは？
あなたの土地が売れない５つの根本原因
売れない土地を手放したいときの８つの処分方法
売れない土地を手放したいときの費用と税金
失敗しない！売れない土地を手放したい業者の選び方
まとめ：売れない土地を手放したい悩みから解放されるために

売れない土地を手放したいとは？

◆この章のポイント◆

なぜ？売れない土地が生まれる背景
売れない土地を放置するリスクとは
固定資産税と管理の負担

「売れない土地を手放したい」という切実な悩み。これは、決してあなただけが抱える特殊な問題ではありません。日本の社会構造の変化に伴い、今や全国的な課題となりつつあります。

この章では、まず問題の全体像を把握するために、なぜ売れない土地が生まれるのか、そしてそれを放置することでどのような未来が待っているのかを明らかにします。

この現実を知ることが、最適な解決策を見つけるための第一歩となるでしょう。

なぜ？売れない土地が生まれる背景

そもそも、なぜ売れない土地は生まれてしまうのでしょうか。

バブル期のように、持っているだけで価値が上がった時代はとうの昔に終わりました。

現代の日本が直面しているのは、人口減少と都市部への人口集中という大きな波です。

地方や郊外では、家や土地の需要そのものが減少し、かつては住宅地だった場所でさえ買い手がつかないケースが増えています。

また、親世代が購入した土地を相続したものの、子世代はすでに別の場所に生活拠点を持っているため、利用する予定のない「ふるさとの土地」を持て余してしまう、というパターンも非常に多いのです。

これらは個人の努力だけではどうにもならない、社会構造の変化が根本的な原因と言えるでしょう。

売れない土地を放置するリスクとは

「まあ、売れないなら仕方ない。とりあえずそのままにしておこう」と考えるのは、実は非常に危険です。

土地の所有者には、法律で定められた「土地の管理責任」が伴います。

例えば、管理を怠って雑草が生い茂り、害虫が発生して近隣に迷惑をかけたとしましょう。

あるいは、土地に古いブロック塀などがあり、それが地震や台風で倒壊して通行人にケガをさせてしまったら…。

このような場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性が十分にあるのです。

さらに、不法投棄のターゲットにされてしまうリスクもあります。一度ゴミを捨てられると、残念ながら連鎖的に捨てられやすくなる傾向があり、その撤去費用はすべて所有者の負担となります。

固定資産税と管理の負担

そして、何より直接的な負担が「固定資産税」です。

土地は、利用していなくても、収益がなくても、所有しているだけで毎年必ず課税されます。

まさに、持っているだけでお金が出ていく「負の資産」、いわゆる「負動産」ですよね。

さらに、前述の管理責任を果たすためには、定期的な草刈りや見回りが必要です。

遠方に住んでいる場合は、現地のシルバー人材センターや専門業者に管理を委託することになり、その費用も決して安くはありません。

税金と管理費という、終わりなき支出。これが、売れない土地を放置することの重い現実なのです。

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あなたの土地が売れない５つの根本原因

◆この章のポイント◆

立地条件が悪い（田舎・過疎地）
土地の形状や状態に問題がある
法律上の制限（再建築不可など）
境界が未確定でトラブルの種がある
周辺環境の問題（インフラ未整備）

「なぜ、うちの土地だけ売れないんだろう…」と悩んでいませんか？不動産が売れないのには、必ず理由があります。

それを知らずにただ待っているだけでは、時間は過ぎていくばかり。この章では、土地が売れない代表的な5つの原因を深掘りします。

まるで健康診断のように、あなたの土地がどの項目に当てはまるのかをチェックすることで、初めて正しい「処方箋」、つまり最適な手放し方が見えてくるのです。

立地条件が悪い（田舎・過疎地）

正直に言って、これが最も多い原因かもしれません。

交通の便が悪く、最寄り駅からバスで何十分もかかるような場所や、スーパーや病院などの生活施設が遠い過疎地域の土地は、単純に住みたいと思う人の絶対数が少ないのです。

不動産の価値は「需要と供給」で決まりますから、需要がなければ価格を下げても買い手を見つけるのは困難になります。

特に、相続した実家がそういった場所にあるケースは多く、「自分は住まないし、貸すことも売ることもできない」という八方塞がりの状況に陥りがちです。

土地の形状や状態に問題がある

立地がそこそこでも、土地そのものに問題があるケースもあります。

例えば、極端に狭い、旗竿地（はたざおち）、急な傾斜地（がけ地）、三角形などの不整形地は、家を建てにくく、活用方法が限られるため敬遠されがちです。

また、土地の上に古い空き家が残っている場合、買い手からすると解体費用が余計にかかるため、マイナス評価になります。

「更地にしてから売る」という選択肢もありますが、解体費用がかかる上に、更地にすると固定資産税の優遇措置が外れて税額が跳ね上がる可能性もあり、慎重な判断が必要です。

法律上の制限（再建築不可など）

これは素人目には分かりにくい、厄介な原因です。

建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を建ててはいけない」というルール（接道義務）があります。

この条件を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、今ある建物を解体したら新しい家を建てられません。

また、都市計画法で定められた「市街化調整区域」内の土地は、原則として住宅などの建物を建てることが厳しく制限されています。

このような法律上の制限がある土地は、利用価値が著しく低いため、一般の買い手を見つけるのはほぼ不可能に近いと言えるでしょう。

境界が未確定でトラブルの種がある

隣の土地との境界線がはっきりしていない、というのも売却を妨げる大きな要因です。

昔ながらの土地では、「あの石垣まで」「この木まで」といった曖昧な認識のままになっていることが少なくありません。

買い手からすれば、どこまでが自分の土地か分からず、後々隣人とトラブルになる可能性のある土地など、怖くて買えませんよね。

境界を確定させるためには「確定測量」を行う必要がありますが、これには数十万円から百万円以上の費用がかかる場合もあり、その費用負担がネックになることもあります。

まさに「売るためにまずお金がかかる」というジレンマです。

周辺環境の問題（インフラ未整備）

最後に、土地そのものではなく、その周辺環境に問題があるケースです。

例えば、土地の前まで水道管やガス管が来ていない場合、新たに引き込むには高額な工事費用がかかります。

また、近くに墓地や高圧電線、騒音や悪臭の発生源となるような施設がある場合も、買い手から敬遠される要因となります。

これらは「心理的瑕疵（かし）」と呼ばれることもあり、売却価格に大きく影響します。

自分ではどうすることもできない外部要因が、土地の価値を下げてしまっているのです。

POINT
売れない原因の特定が第一歩
立地、形状、法律、境界、環境の５つの視点でチェック
原因が分かれば、とるべき対策が見えてくる
専門家の意見を聞くことも重要

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売れない土地を手放したいときの８つの処分方法

◆この章のポイント◆

①専門の買取業者に売却する
②仲介で不動産会社に売却を依頼する
③相続土地国庫帰属制度を利用する
④自治体や法人へ寄付する
⑤隣地の所有者へ譲渡・売却する
⑥相続放棄という選択肢
⑦空き家バンクに登録する
⑧マッチングサイトの活用

さて、あなたの土地が売れない原因が見えてきたところで、いよいよ具体的な解決策を見ていきましょう。「売る」という選択肢が難しいからといって、諦める必要は全くありません。

世の中には、あなたが思っている以上に多様な手放し方が存在します。この章では、現実的な8つの方法を一つひとつ丁寧に解説します。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、あなたの土地と状況に最もフィットする方法はどれか、宝探しのように見つけていきましょう。

①専門の買取業者に売却する

「仲介で売れないなら、もう無理だ」と思っている方に、まず知ってほしいのがこの方法です。

世の中には、再建築不可物件や市街化調整区域、地方の山林など、一般の人が買わないような訳ありの土地を専門に買い取っている不動産業者が存在します。

彼らは独自のノウハウで土地を活用したり、再生したりできるため、普通なら値段がつかないような土地でも買い取ってくれる可能性があるのです。

メリットは、とにかくスピーディーに、現状のまま手放せること。面倒な手続きも少なく、現金化も早いのが特徴です。デメリットは、仲介で売れた場合に比べて売却価格は安くなる傾向がある点ですが、「早く・確実に手放したい」というニーズには最も合致する方法と言えるでしょう。

②仲介で不動産会社に売却を依頼する

これは最も一般的な方法ですが、売れない土地の場合は少し工夫が必要です。

ただ地元の不動産屋さんに任せるだけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、販売戦略を比較検討することが重要です。

もしかしたら、ある会社は「この価格なら売れるかもしれない」という絶妙な価格設定を提案してくれるかもしれませんし、特定のニーズを持つ顧客との繋がりを持っているかもしれません。

また、売却価格を思い切って下げることで、買い手が見つかる可能性もあります。時間はかかるかもしれませんが、少しでも高く売りたいという希望があるなら、諦めずに試す価値はあります。

③相続土地国庫帰属制度を利用する

2023年4月に始まった新しい制度で、相続した不要な土地を、国に引き取ってもらうという画期的なものです。

まさに「売れない土地を手放したい」という悩みに応えるための制度ですが、利用するにはいくつかのハードルがあります。

まず、建物がない更地であること、境界トラブルや権利関係の争いがないことなど、国が定めた厳しい審査基準をクリアしなければなりません。

また、審査に通過しても、10年分の土地管理費相当額として、原則20万円以上の負担金を納付する必要があります。誰でも簡単に利用できるわけではありませんが、条件に合う土地であれば非常に有効な選択肢です。

④自治体や法人へ寄付する

土地を市町村などの自治体や、特定の法人に寄付するという方法です。

ただし、これは非常にハードルが高いと覚悟してください。

自治体からすれば、固定資産税が入ってこなくなる上に管理コストがかかるだけの土地は、正直なところ引き取りたくありません。公園にする、公共施設を建てるなど、自治体にとって明確な利用価値がなければ、まず断られると考えてよいでしょう。

法人への寄付も同様で、その法人が事業で活用できる見込みがなければ難しいです。ダメ元で相談してみる、くらいの気持ちで臨むのが現実的です。

⑤隣地の所有者へ譲渡・売却する

これは意外と見落としがちな、しかし可能性のある方法です。

あなたにとっては使い道のない不整形な土地でも、隣地の所有者にとっては、自分の土地と合わせることで土地全体の形が良くなり、資産価値が上がるケースがあります。

あるいは、家庭菜園や駐車スペースとして使いたい、と考えているかもしれません。

まずは、軽い気持ちで「もしご興味があれば…」と打診してみる価値は十分にあります。もちろん、価格交渉などデリケートな部分もあるため、個人間でのやり取りが不安な場合は不動産会社に間に入ってもらうとスムーズです。

⑥相続放棄という選択肢

これは、土地を相続する前に使える、いわば「伝家の宝刀」です。

親などが亡くなり、明らかに価値のない土地や多額の借金があることが分かった場合、相続の権利そのものを放棄することができます。

手続きは、相続の開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。

ただし、最大の注意点は、相続放棄をすると、預貯金や有価証券などプラスの財産もすべて受け取れなくなるということです。土地だけを選んで放棄することはできません。財産全体をよく調査し、慎重に判断する必要があります。

⑦空き家バンクに登録する

土地の上に古い家が建っている場合に有効な方法です。

空き家バンクは、各自治体が運営している空き家を「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」をマッチングさせる制度です。

移住希望者や、古民家をリノベーションしてカフェなどを開きたいと考えている人が情報を探しているため、一般の不動産市場では買い手がつかないような物件でも、思わぬ需要が見つかることがあります。

登録は無料または非常に安価でできることが多いので、ダメ元で登録してみる価値はあるでしょう。

⑧マッチングサイトの活用

最近では、ニッチな不動産に特化した民間のマッチングサイトも登場しています。

例えば、「0円」や格安で不動産を譲りたい人と、それを探している人を繋ぐサイトなどです。

「お金にならなくてもいいから、とにかく引き取ってほしい」という場合に有効です。

買い手は、DIY用の家を探している若者や、家庭菜園用の土地を探している人など様々です。

個人間の取引になるため、契約書の作成など注意すべき点もありますが、新たな手放し方の一つとして注目されています。

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売れない土地を手放したいときの費用と税金

◆この章のポイント◆

売却時にかかる仲介手数料や税金
寄付や譲渡にかかる税金
国庫帰属制度の申請費用と負担金
相続放棄の手続き費用

土地を手放す際には、残念ながら多くの場合で費用や税金が発生します。「タダで手放せる」と思っていたら、思わぬ出費に驚くことも。

しかし、事前にどんな費用がかかるのかを把握しておけば、慌てずに対策を立てることができます。この章では、それぞれの処分方法ごとにかかる具体的な費用と税金について、分かりやすく解説します。

ここは少し難しい話も出てきますが、損をしないためには非常に重要なので、しっかり確認していきましょう。

売却時にかかる仲介手数料や税金

不動産会社を通じて土地が売れた場合、まず成功報酬として「仲介手数料」がかかります。これは法律で上限が決められており、例えば売却価格が400万円超の場合は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が一般的な計算式です。

そして、もし土地を買った時より高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税・住民税」が課税されます。

売れない土地の場合、利益が出るケースは少ないかもしれませんが、相続した土地で取得費が不明な場合などは注意が必要です。その他、契約書に貼る「印紙税」なども必要になります。

寄付や譲渡にかかる税金

「タダであげる（寄付する）んだから、税金はかからないだろう」と思ったら大間違いです。

個人に無償で譲渡（贈与）した場合、もらった側に「贈与税」がかかる可能性があります。年間110万円の基礎控除はありますが、土地の評価額によっては高額になることも。

意外なのは、あげた側にも税金がかかるケースがあること。相手が法人の場合、時価で土地を売却したとみなされ、「みなし譲渡所得税」が課されることがあるのです。寄付を検討する際は、税理士などの専門家に相談するのが賢明です。

POINT
「タダであげる」にも税金のリスク
もらった側には「贈与税」
あげた側（法人が相手）には「みなし譲渡所得税」
寄付や無償譲渡は税理士への事前相談が必須

国庫帰属制度の申請費用と負担金

相続土地国庫帰属制度を利用する場合、まず審査を受けるために手数料として1筆あたり14,000円を支払う必要があります。これは審査に落ちても返ってきません。

そして、無事に審査を通過し、国に土地を引き取ってもらうことが決まったら、10年分の土地管理費に相当する「負担金」を納めなければなりません。

この負担金の額は土地の種別や面積によって異なりますが、原則として20万円です。ただし、市街地の宅地や農用地、森林など管理に手間がかかる土地の場合は、面積に応じて算定され、100万円以上になるケースもあります。

相続放棄の手続き費用

相続放棄は、家庭裁判所で行う法的な手続きです。

手続き自体にかかる費用は比較的安く、収入印紙代800円と、連絡用の郵便切手代（数百円程度）が実費となります。

しかし、手続きには戸籍謄本などの書類を多数集める必要があり、これがなかなか煩雑です。

そのため、司法書士や弁護士などの専門家に手続きを代行してもらうのが一般的です。その場合の報酬は、事務所によって異なりますが、おおむね5万円～10万円程度が相場となっています。確実に手続きを済ませるための安心料と考えると良いでしょう。

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失敗しない！売れない土地を手放したい業者の選び方

◆この章のポイント◆

「仲介」と「買取」の違いを理解する
買取業者の得意分野を見極める
複数の業者に査定を依頼する重要性
悪徳業者に注意！見分けるポイント

特に「専門の買取業者に売却する」という方法を選ぶ場合、どの業者に頼むかが成功の鍵を握ります。しかし、一般の人にとって不動産業者選びは、何を基準に選べばいいか分からず不安ですよね。

中には、知識がないことをいいことに、不当に安く買い叩こうとする悪質な業者がいないとも限りません。この章では、あなたが損をせず、安心して土地を手放せるよう、信頼できる業者を見極めるための具体的なポイントを解説します。

「仲介」と「買取」の違いを理解する

まず、基本的な違いをしっかり理解しておきましょう。

「仲介」は、不動産会社があなたの代理人として、土地を買ってくれる一般の人を探してくれるサービスです。あくまで買主を探すお手伝いなので、いつ売れるかは分かりません。

一方、「買取」は、不動産会社自身が買主となって、あなたの土地を直接買い取ってくれるサービスです。買主を探す必要がないため、話がまとまればすぐに売却できます。

「早く、確実に手放したい」のであれば、選ぶべきは「買取」を行っている業者ということになります。

買取業者の得意分野を見極める

買取業者と一言で言っても、実はそれぞれに得意な分野があります。

都心のマンション買取が得意な業者もいれば、地方の土地や山林の買取を専門にしている業者もいます。

あなたの土地が「再建築不可物件」なら、それを専門に扱っている業者に依頼するのが一番です。なぜなら、その道のプロは、そうした土地を再生させるノウハウや販路を持っているため、他の業者よりも高く評価してくれる可能性が高いからです。

業者のホームページを見て、買取事例に自分の土地と似たようなケースがあるかを確認するのが、得意分野を見極める手っ取り早い方法です。

複数の業者に査定を依頼する重要性

これは鉄則です。

面倒くさがって、最初に見つけた1社だけに相談するのは絶対にやめましょう。

なぜなら、買取価格は業者によって大きく異なるからです。ある業者では「価値がない」と言われた土地が、別の業者では数十万円の値段がついた、なんて話はザラにあります。

最低でも3社以上には査定を依頼し、提示された金額やその根拠を比較検討してください。

最近では、一度の入力で複数の買取業者に査定依頼ができる「一括査定サイト」などもあるので、活用すると便利です。

悪徳業者に注意！見分けるポイント

残念ながら、中には悪質な業者も存在します。

見分けるポイントとして、まず「宅地建物取引業の免許番号」を確認しましょう。事務所の見やすい場所に掲示されているはずです。免許番号のカッコ内の数字が大きいほど、営業年数が長いことを示し、一つの信頼の目安になります。

また、「すぐに契約しないと、この価格では買い取れなくなりますよ」などと、やたらと契約を急がせる業者も要注意です。こちらの質問に丁寧に答えず、メリットばかりを強調するような担当者も信頼できません。少しでも「おかしいな」と感じたら、その業者との話は進めない勇気が大切です。

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まとめ：売れない土地を手放したい悩みから解放されるために

ここまで、売れない土地を手放すための様々な方法と知識について解説してきました。長い道のりでしたが、これであなたは、ただ漠然と悩んでいた状態から、具体的な解決策を検討できる段階に進むことができたはずです。

重要なのは、あなたの土地やあなた自身の状況に合わせて、最適な方法を選択すること。そして、一人で抱え込まず、専門家の力を借りながら、一歩を踏み出すことです。その一歩が、長年の悩みから解放される未来へと繋がっています。

本日のまとめ