こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「相続したはいいけど、どうにも買い手がつかない…」「うちの土地、もしかして何か問題があるの？」そんな悩みを抱えていませんか？
「売れにくい土地」には、必ずそうなってしまう理由が存在します。
しかし、原因さえ正しく理解できれば、打つべき手は必ず見つかるものです。
この記事では、なぜあなたの土地が売れにくいのか、その根本的な原因をプロの視点から紐解き、具体的な解決策をステップバイステップで解説していきます。
価格交渉や土地の整備といった基本的な対策はもちろん、専門の不動産業者による「買取」という選択肢、さらには2023年から始まった新しい制度「相続土地国庫帰属制度」といった、まさに“最終手段”とも言える方法まで、あらゆる可能性を網羅しました。
読み終える頃には、漠然とした不安が具体的な行動計画に変わっているはずです。
◆この記事で分かること◆
- 売れにくい土地に共通する具体的な特徴
- あなたの土地が売れない隠れた根本原因
- 土地の資産価値を蘇らせるための改善策
- 仲介で売れない場合の「買取」という選択肢
- 国に土地を返す「相続土地国庫帰属制度」とは
- 売れない土地を放置し続けることの本当のリスク
- 悩みを解決するための具体的な次の一歩
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売れにくい土地とは？
◆この章のポイント◆
- そもそも「売れにくい」と判断される基準
- 立地や周辺環境に起因するケース
- 土地の形状や接道義務の問題
- 法律上の制限がかけられている土地
「うちの土地、どうして売れないんだろう…」と頭を抱える前に、まずは一体どんな土地が「売れにくい」というレッテルを貼られてしまうのか、その基準を知ることから始めましょう。
実は、売れない土地には共通するいくつかのサインがあります。
それは、まるでパズルのピースがうまくハマらないかのように、買い手にとって「使いにくい」「リスクがある」と感じさせてしまう要因です。
この章では、売れにくい土地の代表的な特徴を「立地・環境」「形状・接道」「法律」という３つの視点から具体的に解説していきます。
ご自身の土地がどれかに当てはまっていないか、チェックリストのように確認しながら読み進めてみてください。
そもそも「売れにくい」と判断される基準
不動産市場において、「売れにくい」と判断される明確な定義はありませんが、一般的には市場に出してから半年以上買い手がつかない土地は、何らかの売れにくい要因を抱えている可能性が高いと言えます。
不動産の売却期間は平均して3ヶ月から6ヶ月程度とされることが多いです。
もちろん、これはあくまで目安。
景気の動向や地域の再開発など、外部要因によっても左右されます。
しかし、ポイントは「買い手の視点」に立ったときに、購入をためらうような明確なデメリットが存在するかどうかです。
例えば、「この土地を買っても、理想の家が建てられないかもしれない」「将来、思わぬ費用やトラブルが発生しそう」と感じさせてしまう土地は、売れにくいと判断されがちです。
うーん、これはどう説明したらいいか…平たく言えば「ワケあり物件」の土地バージョン、というイメージが近いかもしれませんね。
立地や周辺環境に起因するケース
土地の価値を大きく左右するのが、なんといっても「立地」です。
これはもう、どうにも動かせない要素なので非常に厄介ですよね。
例えば、最寄り駅から極端に遠い、いわゆる「陸の孤島」のような場所は、通勤・通学の利便性が低いため、住宅地としての需要はガクッと下がります。
また、スーパーや病院、学校といった生活必須施設が近くにない場合も同様です。
意外な落とし穴として、騒音や悪臭の原因となる施設（工場、幹線道路、ゴミ処理場など）が近隣にあるケースや、いわゆる「嫌悪施設」と呼ばれるものが近くにある場合も敬遠される原因になります。
さらに、ハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域に指定されている土地は、災害リスクを懸念する買い手から避けられる傾向が強いです。
こればっかりは、個人の努力でどうこうできる問題ではないので、悩ましいところです。
土地の形状や接道義務の問題
土地は、ただ広ければ良いというものではありません。
その「形」が非常に重要になってきます。
理想的なのは、住宅の設計がしやすい正方形や長方形の「整形地」です。
対して、三角形や台形、L字型といった「不整形地」は、デッドスペースが生まれやすく、建物の配置に制約が出るため人気がありません。
特に、道路から細い通路を通った奥にある「旗竿地」は、日当たりや風通し、プライバシーの問題、さらには工事車両が入りにくいといったデメリットから売却に苦戦する代表例です。
そして、もう一つ法律が絡む重要な問題が「接道義務」です。
建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、原則として建物を建てられない」と定められています。
この条件を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、資産価値が著しく低くなってしまうのです。
法律上の制限がかけられている土地
目に見えないけれど、土地の価値を大きく縛るのが「法律上の制限」です。
代表的なのが「市街化調整区域」に指定されている土地。
この区域は、無秩序な市街化を防ぐためのエリアなので、原則として住宅などの建物を新しく建てることができません。
農家住宅など、特定の条件を満たせば建築が許可される場合もありますが、購入できる人が極端に限られてしまいます。
また、「農地」として登記されている土地も要注意です。
農地を宅地など他の目的に利用するためには、農業委員会から「農地転用」の許可を得る必要がありますが、これが結構大変な手続きなんです。
さらに、建物の大きさや高さを制限する「用途地域」の規制が厳しい土地（例：第一種低層住居専用地域など）も、買い手の自由な設計を妨げるため、場合によっては売れにくさの原因となります。
| POINT ・接道義務：幅員4m以上の道路に2m以上接しているか？ ・市街化調整区域：原則、建物の建築が不可 ・農地：宅地にするには「農地転用」の許可が必要 ・用途地域：建物の種類や大きさに制限がある |
★
あなたの土地が売れにくい土地である根本原因
◆この章のポイント◆
- 需要と供給のミスマッチ
- 権利関係の複雑さが招くトラブル
- 土壌汚染や地中埋設物などの隠れた瑕疵
- 設定価格が市場価値と乖離している
前の章で挙げた「売れにくい土地の特徴」は、いわば表面的な症状です。
しかし、本当に解決すべきなのは、その症状を引き起こしている「根本原因」。
なぜ買い手がつかないのか、その本質的な理由を深掘りしていきましょう。
ここでは、需要と供給のズレ、権利関係のもつれ、目に見えない土地のリスク、そして最もありがちな価格設定の問題という、4つの核心的な原因に迫ります。
あなたの土地が抱える本当の問題は、この中のどれかかもしれません。
正直、耳の痛い話もあるかもしれませんが、ここから目を逸らさないことが、解決への第一歩です。
需要と供給のミスマッチ
これはビジネスの基本ですが、不動産も例外ではありません。
簡単に言えば、「欲しい人（需要）」がいないエリアの土地は売れない、ということです。
人口が減少している過疎地域や、すでに住宅が飽和状態にある郊外のニュータウンなどが典型例です。
また、土地の広さにもミスマッチが生じます。
例えば、核家族化が進むエリアで100坪を超えるような広大な土地を売りに出しても、「広すぎて価格が高いし、管理も大変」と敬遠されてしまいます。
逆に、ファミリー層が多い地域で30坪以下の狭小地を売ろうとしても、「これじゃあ家族4人で住む家は建てられない」となってしまうわけです。
そのエリアに住みたい人が、どんな広さの土地を、いくらぐらいで探しているのか、という市場のニーズを正確に捉えられていないケースは、意外と多いんですよね。
権利関係の複雑さが招くトラブル
土地の売買は、単なるモノのやり取りではありません。
「権利」の移転が伴います。
ここが複雑だと、買い手はまず寄り付きません。
最も多いのが、隣地との境界が確定していない「境界未確定」の土地です。
「だいたいこの辺が境目」という曖昧な状態では、後々隣人トラブルに発展するリスクが高すぎます。
買い手からすれば、そんな爆弾を抱えた土地は買いたくないのが本音です。
また、相続した土地で、複数の相続人が共有名義になっているケースも売却のハードルを上げます。
売却するには共有者全員の同意が必要ですが、一人でも反対したり、連絡がつかなかったりすると、話が全く進みません。
偉そうに言ってますが、私自身、親戚間の共有不動産で本当に苦労した経験があるので、この大変さは身に染みて分かります…。
土壌汚染や地中埋設物などの隠れた瑕疵
土地の価値を根底から揺るがすのが、パッと見ただけでは分からない「隠れた瑕疵（かし）」です。
瑕疵とは、キズや欠陥のこと。
特に深刻なのが土壌汚染です。
過去に工場やガソリンスタンドがあった土地などは、有害物質が土壌に残留している可能性があります。
汚染が発覚した場合、浄化には莫大な費用がかかり、その負担を誰がするのかという問題で売買どころではなくなります。
もう一つが地中埋設物の存在。
昔の建物の基礎やコンクリートガラ、浄化槽などが地中に残っていると、新しい建物を建てる際に撤去費用が発生します。
これらのリスクは、売主が買主に対して事前に告知する義務（契約不適合責任）があり、もし隠して売却すると後で損害賠償を請求される可能性もある、非常にデリケートな問題なのです。
設定価格が市場価値と乖離している
結局のところ、最も多くて、最もシンプルな原因がこれです。
「相場よりも明らかに高い」。
売主様にはそれぞれ「これくらいで売りたい」という希望や、「相続の時にこれくらいだったから」という思い入れがあるのは当然です。
私も以前、実家の売却で同じ気持ちを経験しました。
しかし、不動産の価格は、そうした個人的な感情ではなく、市場の需要と供給によって客観的に決まります。
周辺の類似物件の取引事例や、公示地価、路線価など、価格を判断する指標はいくつもあります。
これらのデータに基づいた適正価格から大きくかけ離れた価格設定では、内覧の問い合わせすら入ってきません。
特に、長期間売れていない場合は、「何か問題がある高い物件だ」と市場から見なされ、さらに買い手がつきにくくなるという悪循環に陥ってしまいます。
少し厳しい言い方かもしれませんが、価格を見直す勇気が、売却への一番の近道であることも多いのです。
★
売れにくい土地の価値を上げる改善策
◆この章のポイント◆
- まずは土地の正確な境界を確定させる
- 隣地の所有者へ売却や購入を交渉する
- 古家付き土地は解体して更地にする
- 土地の専門家による診断を受ける
さて、売れない原因が分かってきたところで、ただ落ち込んでいるだけでは何も始まりません。
ここからは、その問題を解決し、あなたの土地の価値を少しでも上げるための具体的な「改善策」についてお話しします。
まるで、手入れの行き届いていなかった庭をきれいに整備するように、土地が本来持っているポテンシャルを引き出す作業です。
費用や手間がかかるものもありますが、これらの対策を講じることで、今まで見向きもされなかった土地が、魅力的な商品へと生まれ変わる可能性を秘めています。
さあ、反撃の開始です。
まずは土地の正確な境界を確定させる
買い手が最も嫌うのは「トラブルの種」です。
その代表格である境界未確定の問題は、売却活動を始める前に必ず解決しておくべき最優先事項と言えます。
「うちは昔からお隣さんとも仲が良いし、だいたいの境界は分かっているから大丈夫」というのは通用しません。
この作業は、土地家屋調査士という専門家に依頼し、隣地の所有者立ち会いのもと、法務局の図面などに基づいて正確な境界点を測量し、「境界標」という杭を設置します。
そして、全員が合意した内容を「筆界確認書」という正式な書類として残すのです。
費用はかかりますが、「この土地は境界に関するトラブルの心配がありません」という強力なアピールポイントになり、買い手の安心感に直結します。
これは、売主として果たすべき最低限のマナーかもしれませんね。
隣地の所有者へ売却や購入を交渉する
あなたの土地が「不整形地」や「狭小地」である場合、一般の買い手にとっては魅力的でなくても、たった一人だけ、その土地を喉から手が出るほど欲しがっている可能性のある人物がいます。
それが、「お隣さん」です。
隣地の所有者にとっては、あなたの土地を買い取ることで、自分の土地が広くなり、形も整うという大きなメリットがあります。
これにより、土地全体の資産価値が飛躍的に向上する可能性があるのです。
逆に、隣地の一部をこちらが買い取らせてもらうことで、自分の土地が整形地になったり、接道義務を満たせるようになるケースもあります。
もちろん、これはデリケートな交渉なので、個人で進めるのではなく、不動産会社に間に入ってもらうのが賢明です。
まさに「灯台下暗し」、意外なところに突破口があるかもしれませんよ。
| POINT ・自分の土地を隣地所有者に売却する ・隣地の土地の一部を買い取る ・交渉は不動産会社に仲介を依頼するのが安全 |
古家付き土地は解体して更地にする
土地の上に、誰も住めないようなボロボロの古家が建っている場合、それが売れない大きな原因になっていることがあります。
買い手からすれば、「土地は欲しいけど、あの建物の解体費用がいくらかかるか分からない…」という不安が購入のブレーキになります。
また、古家があることで土地全体の印象が悪くなり、内覧する気すら起きない、なんてことも。
思い切って建物を解体し、きれいな更地にしてしまえば、土地の広さや日当たりがよく分かり、買い手が新築のイメージを膨らませやすくなります。
ただし、注意点も。
建物を解体すると、土地の固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税金が最大で6倍に跳ね上がることがあります。
解体費用と税金の負担増を考慮し、不動産会社と相談しながらタイミングを見極めることが重要です。
土地の専門家による診断を受ける
売れない原因が自分では特定できない、あるいは専門的すぎて手が出せない場合は、プロの力を借りましょう。
例えば、土壌汚染の可能性があるなら「土壌調査会社」に調査を依頼し、安全性を証明する。
地盤の強度が心配なら「地盤調査会社」に調査してもらい、データを示す。
再建築不可の土地であれば、建築基準法の専門家である「一級建築士」に相談し、リフォームや建て替えの抜け道がないか、あるいはどんな活用法があり得るかを探ってもらう。
あ、いや、待てよ。
こっちの視点もありますね。
そもそも、複数の不動産会社に査定を依頼し直す「セカンドオピニオン」も非常に有効です。
会社によって得意な分野や顧客層が違うため、A社では売れなくても、B社なら買い手を見つけてくれる、というケースは珍しくありません。
一つの会社に任せっきりにせず、多角的な視点を取り入れることが、突破口を開く鍵となります。
★
どうしても売れない…売れにくい土地の最終手段
◆この章のポイント◆
- 専門の不動産買取業者に依頼する
- 自治体や法人への寄付を検討する
- 空き家バンクやリースを活用した運用
- 2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」
色々な対策を試した。
価格も見直した。
それでも、どうしても買い手が見つからない…。
そんな八方塞がりの状況に陥ったとき、あなたはもう諦めるしかないのでしょうか？
いいえ、まだ打つ手は残されています。
ここからは、一般の市場で売る「仲介」という方法から視点を変え、いわば「最後の砦」とも言える選択肢をご紹介します。
これらは、所有し続けることの負担から解放されるための、まさに最終手段。
あなたの状況によっては、最も現実的な解決策になるかもしれません。
専門の不動産買取業者に依頼する
「仲介」が、不動産会社に買い手を探してもらう方法であるのに対し、「買取」は、不動産会社自身に直接その土地を買い取ってもらう方法です。
最大のメリットは、スピードと確実性。
買い手を探す必要がないため、条件さえ合えば最短数日で現金化が可能です。
また、再建築不可物件や境界未確定の土地など、一般市場ではまず売れないようなワケあり物件でも、専門の買取業者は買い取ってくれるケースが多いです。
彼らは、そうした土地を再生して商品化するノウハウを持っているプロだからです。
デメリットは、買取価格が市場価格の6〜8割程度になってしまうこと。
しかし、「安くなってもいいから、とにかく早く・確実に手放したい」と考える方にとっては、非常に有効な選択肢となります。
自治体や法人への寄付を検討する
もう、お金にならなくてもいい。
とにかく所有権を手放して、固定資産税や管理の負担から解放されたい…。
そうした場合、「寄付」という選択肢が考えられます。
寄付先として考えられるのは、まずその土地がある市町村などの自治体です。
もし自治体が公園や公共施設の用地として活用できると判断すれば、受け取ってくれる可能性があります。
しかし、正直に言って、利用価値のない土地を自治体が受け取るケースは稀です。
もう一つの寄付先として、隣接する土地を所有している法人や個人が考えられます。
相手にとっては事業用地が拡大するメリットがあるため、交渉の余地はあるかもしれません。
ただし、どちらの場合も相手にメリットがなければ成立しない、非常にハードルの高い方法であることは覚悟しておく必要があります。
空き家バンクやリースを活用した運用
「売る」のではなく、「貸す」という発想に切り替えるのも一つの手です。
各自治体が運営している「空き家バンク」に登録することで、その地域への移住希望者など、ニッチな層に情報が届く可能性があります。
空き家バンクという名称ですが、自治体によっては土地だけでも登録できる場合があります。
また、売却が難しい土地でも、「資材置き場」や「家庭菜園」「駐車場」としてなら借りたい、という需要が見つかることもあります。
特に、幹線道路沿いの土地なら「看板用地」として広告会社に貸し出す、なんていう活用法も。
大きな収益にはならなくても、固定資産税分だけでも賄えれば、持ち続ける負担は大きく軽減されます。
すぐに売れないなら、ひとまず活用しながら塩漬けにしておく、という戦略ですね。
2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」
これが、まさに最後の手段です。
2023年4月27日からスタートしたこの新しい制度は、「相続または遺贈によって取得した、不要な土地の所有権を国に引き取ってもらう」という画期的なものです。
これまで、不要な土地を「放棄」することはできませんでしたが、この制度によって、一定の要件を満たせば国に返す道が開かれました。
ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。
建物がないこと、境界トラブルがないこと、土壌汚染がないことなど、国が定めた厳しい審査基準をクリアする必要があります。
また、審査に合格したとしても、10年分の土地管理費相当額（原則20万円〜）を「負担金」として国に納付しなければなりません。
利用できるのは相続した土地に限られますが、長年塩漬けになっていた土地を手放せる、最後のセーフティネットとして注目されています。
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売れにくい土地を放置するリスクと未来
◆この章のポイント◆
- 固定資産税を払い続ける経済的負担
- 管理責任を問われる法的リスク
- 特定空き家等に指定される可能性
「もう売れないなら、いっそこのまま放っておこうか…」そんな風に考えてしまう気持ち、お察しします。
しかし、その判断は、将来的にさらに大きな問題を引き起こす時限爆弾のスイッチを押すようなものかもしれません。
売れない土地を「放置」するという選択が、あなたの経済状況や法的な立場にどのような影響を及ぼすのか。
この章では、見て見ぬふりをしがちな、しかし非常に重要な「放置リスク」について具体的に解説します。
これは脅しではありません。
あなたが将来、後悔しないために知っておくべき、厳しい現実の話です。
固定資産税を払い続ける経済的負担
これは最も直接的で、避けられないリスクです。
土地は、ただ所有しているだけで、毎年必ず「固定資産税」と「都市計画税（市街化区域内の場合）」が課税されます。
何の収益も生まない、むしろ売ることもできない土地のために、毎年、毎年、税金を払い続けなければならないのです。
まさに、お金を垂れ流している状態。
仮に年間の税額が5万円だったとしても、10年で50万円、20年で100万円です。
この負担は、あなたがその土地を所有し続ける限り、あるいは次の世代に相続される限り、永遠に続きます。
うーん、考えただけでも恐ろしいですよね。
問題を先送りすればするほど、あなたの資産は静かに、しかし確実に目減りしていくのです。
管理責任を問われる法的リスク
「自分の土地だから、どうしようと勝手でしょ？」という理屈は通用しません。
土地の所有者には、その土地を適切に管理する「管理責任」が法律で定められています。
例えば、管理を怠って雑草が生い茂り、害虫が発生して近隣に被害を与えた場合。
あるいは、土地に建っている廃屋の壁が崩れ落ちて通行人が怪我をした場合。
こうしたケースでは、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
また、不法投棄のターゲットにされてしまうリスクもあります。
一度ゴミを捨てられると、そこがゴミ捨て場だと認識され、あっという間にゴミの山に…なんてことも。
その撤去費用は、当然ながら所有者の負担です。
放置は、経済的な損失だけでなく、予期せぬ法的トラブルに巻き込まれるリスクもはらんでいるのです。
特定空き家等に指定される可能性
土地の上に古い家が建っている場合、さらに深刻なリスクがあります。
適切に管理されていない空き家は、倒壊の危険性や衛生環境の悪化、景観の阻害などを理由に、自治体から「特定空き家等」に指定される可能性があります。
指定されると、まず自治体から助言や指導が入ります。
それでも改善されない場合は「勧告」が出され、この時点で土地の固定資産税の優遇措置が解除されてしまいます。
つまり、税金が最大で6倍に跳ね上がるのです。
さらに、勧告にも従わない場合は「命令」が出され、最終的には行政が強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われることも。
もちろん、その解体費用は、後日、所有者に全額請求されます。
放置した結果、多額の税金と解体費用という、まさにダブルパンチを食らう最悪のシナリオが待っているのです。
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売れにくい土地問題の解決に向けた総括
本日のまとめ
- 売れにくい土地には立地や形状、法的規制など明確な原因がある
- 売却が長期化する根本原因は需要とのミスマッチや価格設定にあることが多い
- 境界確定や古家の解体は土地の価値を上げる有効な手段となる
- 隣地所有者との交渉は不整形地や狭小地問題の突破口になり得る
- 専門家による診断や複数の不動産会社への相談が新たな道を開く
- 通常の仲介で売れない場合「買取」は迅速かつ確実な手放し方だ
- 買取価格は市場価格より低くなるがワケあり物件でも対応可能な点が魅力
- 自治体への寄付はハードルが高いが可能性はゼロではない
- 売却ではなく資材置き場や駐車場として「貸す」という選択肢も検討する
- 相続した土地なら2023年開始の「相続土地国庫帰属制度」が最終手段になる
- 国庫帰属制度の利用には厳しい審査と負担金の納付が必要
- 土地を放置すると固定資産税の負担が永続的に続く
- 所有者には管理責任があり放置は損害賠償リスクを伴う
- 古家付き土地の放置は「特定空き家」指定で税金が急増する危険性がある
- 問題を先送りせず原因を特定し具体的な行動を起こすことが何より重要
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◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
親の死後の家の処分で売れない！放置は危険！原因と７つの賢い対策
土地の相続放棄ができない！？知らなきゃ損する原因と５つの賢い対処法
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
参考サイト
売れない土地を手放す解決策7選！売れない土地の特徴や所有するリスクも解説 – 一誠商事
売れない土地の特徴とは？ よくある売れない理由とその対処法！相続放棄の選択肢も – SUUMO
土地が売れるか知りたい！売れる土地/売れない土地の特徴＆対策｜不動産売却【ノムコム】
【理由別】売れない土地の活用法。資産価値が低い土地からお金を生み出すコツ – 加瀬グループ
相続土地国庫帰属制度の概要 – 法務省
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