こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「新しい生活に向けて引っ越したいのに、今の家が全然売れない…」
そんな焦りと不安を抱えていませんか？
時間が経つにつれて「何か問題があるんだろうか」「このまま一生売れないんじゃ…」とネガティブな気持ちが膨らんでしまいますよね。
でも、安心してください。
家が売れないのには必ず原因があり、その原因に合わせた正しい対策を打てば、必ず道は開けます。
この記事では、不動産売却で多くの方がつまずくポイントを徹底的に分析し、具体的な解決策をステップバイステップで解説します。
価格の見直し方から、内覧の印象を劇的に変えるコツ、さらには不動産会社との付き合い方まで、あなたが今すぐに行動できることばかりです。
この記事を読み終える頃には、あなたの「売れない悩み」は「売るための具体的な戦略」に変わっているはずです。
◆この記事でわかる事◆
- 家が売れない平均期間と危険水域がわかる
- ありがちな「売れない原因」を9つの視点から特定できる
- 適正な売却価格の見極め方と値下げのタイミングがわかる
- 内覧希望者が思わず欲しくなる物件の魅力の伝え方がわかる
- やってはいけないNGなリフォームがわかる
- 不動産会社の販売活動をチェックする方法がわかる
- どうしても売れない時の「買取」という選択肢がわかる
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引っ越したいのに家が売れない状況とは？
◆この章のポイント◆
- 家が売れない期間の平均は3ヶ月
- 1年以上売れない場合に考えられること
- まずは売れない原因を特定しよう
「引っ越したいのに家が売れない」という悩みは、単に時間がかかっているだけなのか、それとも何か深刻な問題があるのか、判断が難しいですよね。
まず、一般的な売却期間を知ることで、ご自身の状況を客観的に把握しましょう。
不動産の売却活動を開始してから買主が見つかり、売買契約を結ぶまでの期間は、一般的に3ヶ月程度が目安とされています。
もちろん、これはあくまで平均値であり、物件の条件やエリア、市場の動向によって変動します。
しかし、この目安を大幅に超えて、例えば半年や1年以上も売れない状況が続いているのであれば、何かしらの原因が潜んでいる可能性が高いと言えます。
この章では、売れない状況を正しく認識し、問題解決の第一歩である「原因の特定」へと進むための基礎知識を解説します。
家が売れない期間の平均は3ヶ月
不動産会社に仲介を依頼して売却活動を始めてから、買い手が見つかるまでの期間は、一般的に「3ヶ月」が一つの目安とされています。
これは、不動産会社と結ぶ「媒介契約」の契約期間が3ヶ月と定められていることが多いためです。
不動産会社もこの3ヶ月間を一つの区切りとして販売計画を立てています。
もちろん、人気のエリアや条件の良い物件であれば1ヶ月以内に売れることもありますし、逆に特殊な物件であれば半年以上かかることも珍しくありません。
ですから、3ヶ月を過ぎたからといって、過度に焦る必要はありません。
ただし、もし3ヶ月経っても内覧の問い合わせがほとんどない、あるいは内覧はあっても全く具体的な話に進まない、といった状況であれば、何らかの対策を検討し始めるべきサインと捉えるのが良いでしょう。
1年以上売れない場合に考えられること
もし売却活動が1年以上に及んでいる場合、これは少し深刻に状況を受け止める必要があります。
長期間売れない物件は、市場から「何か問題がある物件」というレッテルを貼られてしまう可能性があります。
購入希望者は、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトで、「新着順」で物件を見ることが多いですよね。
長期間掲載されている物件は、多くの人の目に触れているにもかかわらず売れていない、ということになり、「価格が高いのか、物件に欠陥があるのか…」と敬遠されがちです。
ここまで来ると、単なる小手先の対策では状況が好転しにくくなります。
価格設定、物件の状態、販売戦略、さらには依頼している不動産会社まで、根本的な原因にまで立ち返って見直しを行う必要があります。
「そのうち売れるだろう」と楽観視せず、本腰を入れて問題解決に取り組むべき段階です。
まずは売れない原因を特定しよう
引っ越したいのに家が売れないと嘆く前に、最も重要なことは「なぜ売れないのか？」その原因を正確に特定することです。
闇雲に対策を打っても、原因とズレていては時間と労力が無駄になるだけです。
風邪をひいた時に、咳止めを飲むべきか、解熱剤を飲むべきか、症状によって薬が違うのと同じですね。
売れない原因は、主に以下の4つのカテゴリーに分類できます。
- 価格設定：相場に対して価格が高すぎないか？
- 物件の魅力：物件の状態や内覧時の印象はどうか？
- 広告・販売活動：物件の魅力が正しく伝わっているか？
- 不動産会社：担当者が積極的に動いてくれているか？
これらのうち、自分の物件はどれに当てはまるのか、あるいは複数にまたがっているのかを冷静に分析することが、売却成功への最短ルートとなります。
次の章から、これらの原因を一つひとつ深掘りし、具体的な対策を考えていきましょう。
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引っ越したいのに家が売れないのは価格が原因？
◆この章のポイント◆
- 相場より価格設定が高すぎる
- 査定額の妥当性を確認する方法
- 効果的な値下げのタイミングと幅
家が売れない原因として、最も多く、そして最も影響が大きいのが「価格設定」です。
どんなに素晴らしい物件でも、相場からかけ離れた価格では買い手は現れません。
「愛着のある我が家だから、少しでも高く売りたい」その気持ちは痛いほど分かります。
しかし、不動産市場は非常にシビアで、買主は近隣の類似物件と比較して、あなたの物件が「割高」か「妥当」かを判断します。
もし内覧の問い合わせすら少ないのであれば、まず疑うべきは価格です。
この章では、売れない原因の核心である価格設定に焦点を当て、自分の物件価格が妥当なのかを判断する方法から、戦略的な値下げのタイミングまで、具体的なアクションを解説していきます。
相場より価格設定が高すぎる
売れない最大の原因は、多くの場合「相場より価格が高い」ことです。
特に、「査定額」に自身の希望額を上乗せして売り出し価格を設定した場合、相場から乖離してしまうケースがよくあります。
買主は、SUUMOなどのポータルサイトで、あなたの物件と条件が似た他の物件を必ず比較検討しています。
例えば、同じ地域、同じ広さ、同じ築年数のマンションが3,000万円で売りに出ているのに、あなたの物件だけが3,500万円だったらどうでしょうか。
よほど特別な付加価値がない限り、買主はまず3,000万円の物件から内覧に行きますよね。
つまり、相場より高い物件は、そもそも検討の土俵にすら上がれないのです。
「問い合わせがない」「内覧希望者が現れない」という状況は、価格が高すぎるという市場からの明確なサインかもしれません。
査定額の妥当性を確認する方法
「でも、不動産会社が出した査定額で売りに出しているのに…」と思う方もいるかもしれません。
ここで重要なのは、その査定額が本当に妥当だったか、ということです。
残念ながら、不動産会社の中には、媒介契約欲しさに相場より高い「売れない査定額」を提示するところも存在します。
そこで、客観的に価格の妥当性を自分自身で確認することが重要になります。
最も簡単な方法は、不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、at homeなど）で、ご自身の物件と条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを調べることです。
さらに、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」や、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、実際に成約した価格を調べることができます。
これらの客観的なデータと、ご自身の売り出し価格を比較し、大きな乖離がないかを確認してみてください。
| POINT ・SUUMOなどで売り出し価格をチェック ・レインズなどで実際の成約価格をチェック ・査定額が客観的データと合っているか確認 ・複数の不動産会社に査定を依頼するのも有効 |
効果的な値下げのタイミングと幅
価格の見直しが必要だと判断した場合、次に悩むのが「いつ」「いくら」値下げするかです。
値下げは、ただやみくもに行っても効果が薄いどころか、逆効果になることもあります。
うーん、これはどう説明したらいいか…。
例えば、毎週のように5万円ずつ値下げを繰り返すと、「この物件はまだ下がるかもしれない」と買い控えを招き、売れ残る典型的なパターンに陥ります。
効果的な値下げのタイミングは、市場の反応を見ながら判断するのが基本です。
例えば、「売り出しから1ヶ月経っても問い合わせが3件未満」「内覧後の断りの理由が『価格』に集中している」といったタイミングが考えられます。
値下げ幅については、インパクトを与え、買主の検討リストに入る価格帯まで思い切って下げることが重要です。
中途半端な値下げは効果がありません。
例えば3,080万円の物件なら、2,980万円や2,990万円など、大台を下回る価格に設定すると、検索に引っかかりやすくなり、注目度が格段に上がります。
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物件の魅力で解決！引っ越したいのに家が売れない時の対策
◆この章のポイント◆
- 内覧の印象を劇的に変えるホームステージング
- 広告・宣伝内容を見直すポイント
- リフォームは慎重に判断すべき
価格が適正なのに売れない場合、次に考えるべきは「物件の魅力」が買主に正しく伝わっているか、という点です。
不動産売却は、いわばお見合いのようなもの。
書類上（広告）のスペックが良くても、実際に会った時（内覧）の印象が悪ければ、成約には至りません。
特に中古物件の場合、生活感がありすぎたり、室内が暗かったりすると、買主は新生活をイメージできず、購入意欲が下がってしまいます。
この章では、お金をかけずにできる内覧対策から、広告写真の見直し、そして注意が必要なリフォームの判断基準まで、物件の魅力を最大限に引き出すための具体的な方法を解説します。
少しの工夫で、物件の印象は劇的に変わります。
内覧の印象を劇的に変えるホームステージング
内覧は、あなたの物件の運命を決める一大イベントです。
ここで「素敵！ここに住みたい！」と思わせられるかどうかが全てと言っても過言ではありません。
そこで有効なのが「ホームステージング」という考え方です。
これは、物件をモデルルームのように演出し、魅力を最大限に引き出す手法です。
専門業者に頼むこともできますが、自分でできることもたくさんあります。
基本は「清潔感」と「生活感の排除」です。
水回りの徹底的な清掃、不要な家具や私物をトランクルームなどに預けて部屋を広く見せる、全ての照明をつけて室内を明るくする、といったことは最低限行いましょう。
意外かもしれませんが、スリッパを新しく綺麗なものに揃えておくだけでも、おもてなしの心が伝わり、印象がぐっと良くなります。
内覧者がその家での「理想の暮らし」をイメージできるかどうかが勝負です。
広告・宣伝内容を見直すポイント
そもそも内覧の予約が入らない、という場合は、広告・宣伝活動に問題がある可能性が高いです。
買主のほとんどは、SUUMOなどのポータルサイトであなたの物件を初めて目にします。
その「第一印象」を決めるのが、広告に使われている写真とキャッチコピーです。
特に写真は命です。
室内が暗かったり、荷物で散らかっていたり、画質が悪かったりする写真では、せっかくの物件の魅力も半減してしまいます。
天気の良い日の日中に、全ての照明をつけて撮影し直すだけでも印象は大きく変わります。
また、物件のセールスポイントがキャッチコピーでしっかり伝えられているかも確認しましょう。
「日当たり良好な南向きリビング」「小学校まで徒歩5分」など、ターゲットとなる買主層に響く具体的なアピールポイントを不動産会社の担当者と一緒に考え、広告に反映させてもらいましょう。
リフォームは慎重に判断すべき
「売れないなら、リフォームして綺麗にすれば売れるのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし、これは慎重に判断すべき問題です。
なぜなら、リフォームにかかった費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
買主にはそれぞれ好みがあり、あなたが良かれと思って行ったリフォームが、買主の趣味に合わないことも多々あります。
「リフォームは自分で好きなようにやりたい」と考える買主も多く、むしろリフォーム費用分、価格が安くなる方が魅力的に映るケースも少なくありません。
基本的に、売却のための大規模なリフォームは費用倒れになるリスクが高いため、おすすめできません。
行うとしても、壁紙の張り替えやハウスクリーニングなど、費用を抑えつつ清潔感をアップさせる程度に留めておくのが賢明です。
| POINT ・売却のための大規模リフォームはNG ・費用を売却価格に上乗せできるとは限らない ・買主は自分でリフォームしたい場合も多い ・ハウスクリーニングや部分的な修繕に留めるのが吉 |
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担当者は大丈夫？引っ越したいのに家が売れない時の不動産会社選び
◆この章のポイント◆
- 販売活動の状況を確認する方法
- 媒介契約の種類を見直す
- 不動産会社を変更する判断基準
価格も適正、物件の見た目も悪くない。
それでも家が売れない場合、最後に疑うべきは、あなたの売却活動のパートナーである「不動産会社」とその「担当者」です。
正直なところ、不動産売却の成功は、担当者の力量と熱意に大きく左右される部分があります。
熱心で優秀な担当者であれば、効果的な広告戦略を提案してくれたり、他の不動産会社にも積極的に物件情報を共有してくれたりします。
逆に、やる気のない担当者に当たってしまうと、物件情報が埋もれてしまい、売れるものも売れなくなってしまいます。
この章では、担当者がしっかり動いてくれているかを確認する方法から、契約内容の見直し、そして最終的な「不動産会社の変更」という決断を下すための基準まで、具体的に解説します。
販売活動の状況を確認する方法
「担当者さん、ちゃんとやってくれているのかな…」と不安に思っても、直接聞きにくいですよね。
そんな時は、まず客観的な事実から確認しましょう。
不動産会社は、媒介契約の種類に応じて、売主に対して販売活動の状況を報告する義務があります。
専属専任媒介契約なら1週間に1回以上、専任媒介契約なら2週間に1回以上の報告が必要です。
この報告がきちんと期日通りに来ているか、その内容は具体的かをチェックしてください。
「問い合わせ0件でした」という一言だけの報告書では意味がありません。
「どの広告媒体から何件のアクセスがあったか」「内覧後の顧客の反応はどうだったか」「今後の対策として何を考えているか」など、具体的な活動内容と分析、次のアクションプランが示されているかが重要です。
報告がない、あるいは内容が薄い場合は、担当者に直接、具体的な活動内容について質問してみましょう。
媒介契約の種類を見直す
不動産会社との契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
もしあなたが現在、1社にしか依頼できない「専属専任」や「専任」で契約していて、かつその会社の動きが悪いと感じるなら、契約更新のタイミングで「一般媒介」に切り替え、複数の会社に依頼するというのも一つの手です。
複数の会社に依頼することで、各社が競争し、販売活動が活発になる可能性があります。
また、それぞれの会社が抱える顧客にアプローチできるため、買い手が見つかるチャンスも広がります。
ただし、一般媒介契約の場合、不動産会社によっては「自社で決めないと手数料が入らない」ため、広告費をあまりかけてくれなかったり、販売活動の優先順位が下がったりするデメリットもあります。
契約のメリット・デメリットを理解し、今の状況に合った契約形態を選択することが大切です。
不動産会社を変更する判断基準
担当者に改善を求めても状況が変わらない、報告義務すら果たさない、といった場合は、不動産会社の変更を真剣に検討すべきです。
偉そうに言ってますが、私自身、昔、対応の悪い担当者に当たってしまい、3ヶ月間まったく動きがなくてモヤモヤした経験があるんですよね。
変更を判断する基準としては、以下のような点が挙げられます。
- 活動報告が義務期間内にない、または内容がない
- 問い合わせや内覧が少ない理由を分析し、具体的な提案をしてこない
- 広告（写真やコメント）の改善をお願いしても対応してくれない
- 囲い込み（他の不動産会社からの紹介を意図的に断る行為）が疑われる
媒介契約の期間は通常3ヶ月です。
契約期間中に解約するには正当な理由が必要ですが、契約更新のタイミングであれば、ペナルティなく乗り換えることができます。
大切な資産の売却を任せるパートナーです。
不信感を抱いたままズルズルと関係を続けるのは、お互いにとって不幸です。
時には、思い切った決断も必要になります。
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最終手段も検討！引っ越したいのに家が売れない時の選択肢
◆この章のポイント◆
- 不動産会社による「買取」のメリット・デメリット
- 一旦売却をやめて賃貸に出す
- 住み替え計画全体を見直す
あらゆる対策を試しても、どうしても家が売れない…。
引っ越しの時期が迫っていて、もう待てない。
そんな八方塞がりの状況に陥った時、仲介での売却に固執する必要はありません。
視点を変えれば、まだいくつかの選択肢が残されています。
それは、一般の買主を探す「仲介」ではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という方法や、一旦売却をストップして「賃貸」に出すという方法です。
もちろん、それぞれにメリットとデメリットがあります。
この章では、追い詰められた状況だからこそ冷静に検討したい「最終手段」としての選択肢を、それぞれの特徴とともに詳しく解説します。
あなたの状況にとって、何が最善の道なのかを見極めましょう。
不動産会社による「買取」のメリット・デメリット
「買取」とは、一般の個人を買主に探す「仲介」とは異なり、不動産会社が直接あなたの物件を買い取る方法です。
最大のメリットは、売却までのスピードが圧倒的に速いことです。
価格の合意さえできれば、最短で数日から1週間程度で現金化が可能です。
また、買主がプロなので、内覧対応や契約不適合責任（昔でいう瑕疵担保責任）が免除されるケースが多く、売却後のトラブルの心配が少ないのも魅力です。
一方で、最大のデメリットは、売却価格が仲介の場合の相場価格より安くなる点です。
不動産会社は、買い取った物件をリフォームするなどして付加価値をつけ、再販売して利益を出すため、その分の費用や利益を見込んだ価格でしか買い取れません。
一般的に、仲介相場の6〜8割程度の価格になることが多いと言われています。
「価格は安くなってもいいから、とにかく早く確実に売りたい」という場合に有効な選択肢です。
一旦売却をやめて賃貸に出す
もし、住宅ローンが残っていない、あるいは家賃収入でローン返済や経費をまかなえるのであれば、「売る」のをやめて「貸す」という選択肢もあります。
特に、将来的にその場所に戻ってくる可能性がある場合や、今は市場のタイミングが悪く、数年後には高く売れる見込みがある場合には有効な戦略です。
メリットは、家賃収入という継続的な収益を得られる点と、大切な資産を手放さずに済む点です。
デメリットとしては、空室リスクや家賃滞納リスク、入居者トラブル、設備の修繕費用といった、賃貸経営に伴う様々なリスクや手間が発生することです。
管理会社に委託することで手間は軽減できますが、その分の手数料がかかります。
また、一度人に貸すと、自分が住みたくなった時にすぐには立ち退いてもらえない可能性がある点も注意が必要です。
住み替え計画全体を見直す
ここまで様々な対策を講じても売れない場合、一度立ち止まって、根本的な「住み替え計画」そのものを見直す必要があるかもしれません。
そもそも、なぜ引っ越したいのでしょうか。
その理由は、今すぐに実現しなければならないことでしょうか。
例えば、「今の家が売れた資金を頭金にして新しい家を買う」という計画の場合、売却価格の想定が甘かったのかもしれません。
その場合、購入したい物件のランクを少し下げる、あるいは頭金を自己資金で補填する、といった計画の修正が必要になります。
また、市場の動向が悪い時期に無理に売ろうとしている可能性もあります。
景気が後退している局面や、近隣に大規模なマンションが建設されて供給過多になっている時期などは、どうしても家は売れにくくなります。
焦って安売りしてしまう前に、少し時期を待つというのも立派な戦略です。
結局、私たちって何を求めてるんでしょうね。
時には、計画に固執せず、柔軟に考え方を変える勇気も大切です。
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まとめ：引っ越したいのに家が売れない悩みを解消するために
本日のまとめ
- 家が売れるまでの平均期間は3ヶ月が目安
- 半年以上売れない場合は原因の特定が必要
- 売れない最大の原因は相場より高い価格設定
- ポータルサイトや成約事例で客観的な相場を調べることが重要
- 値下げは中途半端ではなくインパクトのある価格設定を
- 内覧の印象は清掃と整理整頓で劇的に変わる
- 広告写真は明るく魅力的に撮り直してもらう
- 売却のための大規模なリフォームは費用倒れのリスク大
- 不動産会社の活動報告の内容を厳しくチェックする
- 担当者の動きが悪い場合は会社の変更も視野に入れる
- 早く確実に売りたいなら買取も有効な選択肢
- 買取の価格は仲介の6～8割が目安
- 売却をやめて賃貸に出すという方法もある
- 賃貸経営には空室などのリスクが伴うことを理解する
- 焦って安売りする前に住み替え計画全体を見直す勇気も必要
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参考サイト
https://example.com/fudosan-baikyaku-1
https://example.com/fudosan-baikyaku-2
https://example.com/fudosan-baikyaku-3
https://example.com/fudosan-baikyaku-4
https://example.com/fudosan-baikyaku-5
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