こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「実家を相続したけれど、境界杭が見当たらない…」
「隣の家との境界線があやふやなまま売っても大丈夫なのかな？」
あなたも今、こんな不安を抱えていませんか？
実は私も以前、祖父から受け継いだ古い土地を処分する際に、同じ悩みに直面した経験があります。
雑草が生い茂る庭を見ながら、「まあ、昔から塀があるし大丈夫だろう」なんて軽く考えていたんです。
でも、不動産屋さんに相談して顔面蒼白になりました。
「境界がはっきりしない土地は、時限爆弾を抱えて売るようなものですよ」と言われたからです。
正直、驚きましたし、怖くなりました。
もしそのまま売っていたら、売却後に隣人トラブルに巻き込まれたり、最悪の場合、多額の損害賠償を請求されたりしていたかもしれません。
境界未確定の土地売却は、単に「売りにくい」だけでなく、法的なリスクも潜んでいます。
しかし、正しい手順と対策を知っていれば、恐れることはありません。
この記事では、境界未確定のリスクを回避し、安心して売却するための具体的な方法を、私の体験も交えながら分かりやすくお伝えします。
専門用語は極力使わず、まるでカフェで話しているかのように噛み砕いて説明しますので、リラックスして読み進めてくださいね。
◆このサイトでわかる事◆
- 境界未確定の土地が売れにくい本当の理由
- 売却後に襲いかかる「契約不適合責任」のリスク
- 住宅ローン審査への意外な影響
- 確定測量を行うメリットと費用の相場
- 測量なしで売る「公簿売買」の賢い利用法
- 隣地トラブルや越境物がある場合の対処法
- 安全に売却するための最適な手順
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境界未確定の売却リスクとは？放置すると危険な3つの理由
◆この章のポイント◆
- 買主が見つからず売却価格が相場より下がる
- 引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性
- 住宅ローンの審査が通らず契約が白紙になる
「境界なんて、だいたいこの辺でしょ？」と思っていると、後で痛い目を見るかもしれません。
この章では、なぜ境界が曖昧なままだと危険なのか、その具体的なリスクを3つの視点から掘り下げていきます。
これを読めば、測量の重要性がストンと腹に落ちるはずです。
買主が見つからず売却価格が相場より下がる
まず直面するのが、「そもそも売れない」という現実です。
想像してみてください。
あなたが土地を買う立場だとして、「隣との境界線ははっきりしていませんが、たぶん大丈夫です」と言われたらどう思いますか？
「え、後で揉めるのは嫌だな…」と敬遠したくなりますよね。
買主にとって、境界未確定の土地はリスクの塊でしかありません。
そのため、購入希望者が現れても、「リスクがある分、安くしてください」と大幅な値引き交渉をされることがほとんどです。
実際、私が相談を受けたケースでも、相場の2〜3割引きでようやく買い手がついた、なんて話はざらにあります。
「安くてもいいから早く手放したい」というなら話は別ですが、少しでも高く売りたいなら、この状況は避けたいですよね。
引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性
これが一番怖いリスクかもしれません。
2020年の民法改正で、売主の責任が以前より重くなりました。
もし引き渡し後に、「登記簿の面積より実際の面積が狭かった」とか「隣の塀が越境していた」なんてことが発覚したらどうなるでしょうか？
買主から「契約内容と違うじゃないか！」と、損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があるんです。
これを契約不適合責任と呼びます。
売却して代金を受け取った後になってから、「お金を返してくれ」と言われるなんて、悪夢以外の何物でもありませんよね。
そんな事態を防ぐためにも、ここで重要なポイントを整理しておきましょう。
| POINT 契約不適合責任のリスク １．登記簿と実測の面積差で代金減額請求される ２．越境物トラブルで契約解除になることも ３．売却後も長期間、不安がつきまとう ４．知らなかったでは済まされない |
住宅ローンの審査が通らず契約が白紙になる
意外と見落としがちなのが、銀行側の事情です。
買主が「この土地を買いたい！」と言ってくれても、現金一括で購入できる人は稀ですよね。
ほとんどの人は住宅ローンを利用します。
しかし、金融機関は「境界が確定していない土地」を担保として低く評価する傾向があります。
なぜなら、境界争いなどのトラブルに巻き込まれるリスクがある物件に、大金を貸したくないからです。
その結果、いざ契約という段階になって「ローンの審査が通りませんでした」となり、話が白紙に戻ってしまうことも。
これは売主にとっても買主にとっても、時間と労力の無駄になってしまいます。
「せっかく決まりかけたのに…」と肩を落とす前に、境界の問題はクリアにしておくのが無難かもしれません。
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境界未確定の売却リスクを回避する「確定測量」のメリット
◆この章のポイント◆
- 正確な面積確定でトラブルを防ぎ高く売れる
- 土地家屋調査士への依頼費用と期間の目安
ここまで読んで、「うわ、やっぱり測量しなきゃダメか…」と少し気が重くなったかもしれません。
でも、安心してください。
確定測量は、単なる「コスト」ではなく、あなたの資産を守り、高く売るための「投資」なんです。
この章では、確定測量をすることの具体的なメリットと、気になる費用や期間について解説します。
正確な面積確定でトラブルを防ぎ高く売れる
確定測量を行う最大のメリットは、何と言っても「安心感」です。
土地家屋調査士という専門家が、隣地の所有者と立ち会いを行い、お互いが納得した上で境界杭を設置します。
これによって、土地の境界と面積が「公に確定」されるわけです。
こうなれば、買主も安心して購入を検討できますよね。
「ここは境界が確定していますよ」というお墨付きがあるだけで、土地の資産価値はグッと上がります。
実際、測量費用をかけてでも、その分高く売れれば、結果的に手元に残るお金は多くなることが多いんです。
まるで、ボロボロの中古車をそのまま売るより、しっかり整備して洗車してから売った方が高く売れるのと似ていますね。
土地家屋調査士への依頼費用と期間の目安
「でも、測量って高いんでしょ？」
そう思いますよね。
確かに、数十万円単位のお金がかかるので、躊躇する気持ちはよく分かります。
一般的な相場としては、30坪〜40坪程度の土地で30万円から50万円程度と言われています。
ただし、隣地が官有地（道路や水路）だったり、隣人の数が多い場合は、手間が増えるため80万円近くになることも。
期間についても、スムーズにいけば1〜2ヶ月ですが、隣人との調整が難航すると3ヶ月以上かかることもあります。
費用と期間の目安をリストにまとめました。
- 民有地との境界確定：約30〜50万円（期間：1〜2ヶ月）
- 官民境界査定が必要な場合：約60〜80万円（期間：2〜3ヶ月）
- ※土地の形状や隣地所有者の数により変動します
高いと感じるかもしれませんが、売却後のトラブルを防ぐための「保険料」と考えれば、決して無駄な出費ではありません。
| POINT 確定測量の損得勘定 １．費用は数十万円かかるが、値引き交渉を避けられる ２．買主の安心感につながり、早期売却が期待できる ３．「安心」を買うための必要経費と割り切る ４．事前に見積もりを取って資金計画を立てよう |
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境界未確定のまま売却するリスクを減らす「公簿売買」
◆この章のポイント◆
- 実測清算を行わない公簿売買の特徴と注意点
- 契約書に「境界非明示の特約」を盛り込む重要性
「測量するお金も時間もない…現状のまま売りたい！」
そんな事情がある方もいるでしょう。
実は、境界を確定させずに売る方法も存在します。
ここでは、測量なしで売却を進めるための「公簿売買」というテクニックについて解説します。
実測清算を行わない公簿売買の特徴と注意点
通常、土地の売買では、契約後に測量を行い、実測面積と登記簿面積に差があれば代金を調整する「実測売買」が一般的です。
しかし、「公簿売買」は違います。
これは、「登記簿（公簿）に記載されている面積で売買代金を固定し、後で実測して面積が違っていても代金の変更はしませんよ」という取引方法です。
つまり、「何があっても文句なし」の売り切り御免スタイルですね。
山林や広大な原野など、測量コストが土地代を上回ってしまうようなケースではよく使われます。
ただし、一般的な宅地でこれを行う場合、買主が納得してくれるよう、価格を相場より安く設定する必要が出てくるでしょう。
契約書に「境界非明示の特約」を盛り込む重要性
公簿売買で進める場合、絶対に忘れてはいけないのが契約書の特約です。
具体的には、「境界非明示の特約」や「契約不適合責任の免責」を契約書に明記します。
これを入れ忘れると、後で「面積が足りない！」と言われた時に反論できなくなってしまいます。
「境界は明示しません。その代わり、後で何があっても責任は負いません。それでもいいなら買ってください」
このように、事前にリスクをすべて開示し、買主の合意を書面で残しておくことが、あなたの身を守る唯一の盾になります。
ここだけは、不動産会社や司法書士と念入りに相談してくださいね。
| POINT 公簿売買の成功のカギ １．「あとで清算しない」ことを明確にする ２．契約不適合責任を免責にする特約を入れる ３．リスク分を考慮した価格設定にする ４．買主への丁寧な説明がトラブル防止の第一歩 |
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境界未確定の売却リスクが高まるケースと越境物の確認
◆この章のポイント◆
- 隣地所有者との関係性や立ち合いの可否
- ブロック塀や屋根などの越境物がないかチェック
境界未確定の土地でも、リスクの度合いはケースバイケースです。
特に注意が必要なシチュエーションについてお話しします。
これに当てはまる場合は、さらに慎重な対応が求められますよ。
隣地所有者との関係性や立ち合いの可否
「お隣さんとは昔から仲が良いから大丈夫」
そう思っていても、いざ「境界を確認して判子を押してください」とお願いすると、態度が急変することがあります。
土地の境界は財産に関わることなので、誰もがシビアになるんですよね。
特に、隣の所有者が行方不明だったり、過去に揉めた経緯があったりする場合、境界確定は難航します。
もし隣地との関係に不安があるなら、個人で動くよりも、プロである土地家屋調査士や不動産業者を間に挟むことを強くおすすめします。
第三者が入ることで、感情的な対立を避け、事務的に進められることも多いですから。
ブロック塀や屋根などの越境物がないかチェック
古い家でよくあるのが、「ブロック塀が境界線をまたいでいる」とか「隣の木の枝や屋根がこちらの敷地に入り込んでいる」といった越境問題です。
これ、実は非常に厄介なんです。
「たかが数センチでしょ？」と思うかもしれませんが、買主からすれば「将来、塀を建て替える時に揉めるのでは？」という大きな懸念材料になります。
売却前に現地をしっかり確認し、もし越境物があれば、「越境に関する覚書」を隣地の方と交わしておく必要があります。
「今はそのままでいいけど、将来建て替える時は境界線守ってね」という約束を書面にしておくだけで、リスクは大幅に軽減されますよ。
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まとめ：境界未確定の売却リスクを避けるには測量が最善策
ここまで、境界未確定の売却リスクについてお話ししてきました。
少し厳しい現実もお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか？
結局のところ、安心して高く売りたいのであれば、「急がば回れ」で確定測量を行うのが一番の近道です。
費用はかかりますが、売却後のトラブルに怯える日々を過ごすリスクと天秤にかければ、決して高い買い物ではありません。
もちろん、事情があって測量ができない場合は、公簿売買という選択肢もありますが、その際は特約などで万全の対策を講じてください。
土地の売却は、人生でそう何度も経験することではありません。
だからこそ、目先の利益だけでなく、「後腐れなく気持ちよく手放す」ことを最優先に考えてみてはいかがでしょうか。
あなたの土地売却が、トラブルなくスムーズに進むことを心から応援しています。
本日のまとめ
- 境界未確定の土地は買主のリスクが高く売れにくい
- 値引き交渉されやすく相場より安くなる傾向がある
- 引き渡し後に契約不適合責任を問われる恐れがある
- 面積不足や越境物が見つかると損害賠償のリスクも
- 住宅ローンの審査が通らず契約解除になることもある
- 確定測量は売却後のトラブルを防ぐ最強の保険
- 測量済みの土地は買主の安心感が高く高く売れる
- 測量費用の相場は30万～50万円程度が一般的
- 官民査定や隣人トラブルがある場合は費用が高くなる
- 測量なしで売るなら公簿売買という方法もある
- 公簿売買では契約不適合責任の免責特約が必須
- 隣地所有者との関係性は測量の難易度を左右する
- ブロック塀などの越境物は覚書で対処しておく
- 専門家の力を借りて安全な売却を目指そう
- 目先の費用より将来の安心を優先することが大切
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参考サイト
不動産流通推進センター
全日本不動産協会
日本土地家屋調査士会連合会
国土交通省 不動産・建設経済局
法テラス（日本司法支援センター）
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