こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
実家の扉を開けた瞬間、鼻を突く異臭と天井まで積み上がったモノの山…。
「これ、本当にどうすればいいの？」と途方に暮れてしまった経験、ありませんか？
実は私も数年前、急に相続することになった叔母の家がまさに「ゴミ屋敷」状態で、膝から崩れ落ちそうになったことがあります。片付け業者に見積もりを取ったら100万円越え。「そんなお金、どこにあるのよ…」と絶望しました。
でも、安心してください。そんな絶望的な状況でも、実家を売る方法はちゃんと存在します。しかも、あなたが汗水流してゴミを片付ける必要がない方法だってあるんです。
この記事では、ゴミ屋敷の実家を売るための具体的な選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを包み隠さずお伝えします。業者選びで失敗しないためのポイントや、私の失敗談も交えて解説するので、ぜひ最後まで読んでみてください。
◆このサイトでわかる事◆
- ゴミ屋敷の実家を売る3つの基本パターン
- 片付け費用0円で売却する「現状渡し」の仕組み
- 「仲介」で売ろうとして失敗する人の共通点
- 更地にする際の解体費用とリスク
- 近所にバレずに売るための最適な方法
- 悪徳業者に騙されないための防衛策
- 相続登記など売却前に必要な手続き
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ゴミ屋敷の実家を売る方法とは？主に3つの選択肢がある
◆この章のポイント◆
- 片付け不要で売る「現状渡し（買取）」の特徴
- 自分で片付けてから売る「仲介売却」の特徴
- 建物を解体して「更地渡し」にする特徴
「ゴミ屋敷なんて、誰も欲しがらないでしょ…」そう思って諦めていませんか？
実は、ゴミ屋敷の実家を売る方法は大きく分けて3つあります。あなたの資金力や時間の余裕、そして「どれだけ手間をかけられるか」によって最適な方法は変わってきます。まずはそれぞれの特徴をザックリと掴んでおきましょう。
片付け不要で売る「現状渡し（買取）」の特徴
これが一番、精神的にも肉体的にも楽な方法です。「現状渡し」とは、文字通りゴミが残ったままの状態で不動産会社（買取業者）に買い取ってもらう方法のこと。
業者はリフォームやリノベーションのプロなので、ゴミの撤去から建物の再生までをセットで考えています。そのため、あなたが軍手をはめて片付けをする必要は一切ありません。
例えば、私の知人は遠方の実家がゴミ屋敷化して悩み抜いた末、この「買取」を選びました。「鍵を渡して終わり」というあっけなさに、「今までの悩みは何だったの？」と驚いていたのを覚えています。
自分で片付けてから売る「仲介売却」の特徴
こちらは、一般的な不動産売却の方法です。不動産会社に仲介を依頼し、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに掲載して一般の買い手を探します。
ただし、一般の人が住むために買うわけですから、当然ながら室内はピカピカの状態にしておく必要があります。ゴミの撤去はもちろん、長年の汚れが染み付いた壁紙の張り替えや、水回りのクリーニングも必須になるでしょう。
高く売れる可能性はありますが、売れるまでの期間はずっと管理を続けなければならないのが辛いところです。
建物を解体して「更地渡し」にする特徴
「もう建物自体がボロボロで住める状態じゃない」という場合は、建物を解体して土地として売る方法もあります。
土地を探している人にとっては、解体の手間が省けるので魅力的な物件に見えます。しかし、解体費用は売主であるあなたが先に支払わなければなりません。数百万円の現金を先に用意できるかどうかが、大きな分かれ道になります。
| POINT ・資金も時間もないなら「買取」一択 ・多少お金をかけても高く売りたいなら「仲介」 ・建物が倒壊寸前なら「更地」も検討 |
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ゴミ屋敷の実家を売る方法ごとのメリットとデメリット
◆この章のポイント◆
- そのまま買取してもらう場合のメリットと注意点
- 仲介で高く売るための条件と現実的なハードル
- 更地にする場合のリスクと解体費用の目安
どの方法にも一長一短があります。「こんなはずじゃなかった！」と後悔しないために、それぞれのメリットとデメリットを天秤にかけてみましょう。あなたの状況に当てはめると、どれが一番マシか（あえてマシと言いますね）、見えてくるはずです。
そのまま買取してもらう場合のメリットと注意点
買取の最大のメリットは、なんといっても「スピード」と「手軽さ」です。早ければ数日〜1週間程度で現金化できることもあります。また、近所の人に内覧に来られることもないので、「あそこの家、ゴミ屋敷だったのね…」と噂される心配もありません。
一方で、デメリットは「売却価格が安くなる」ことです。業者はリフォーム費用や利益を見込んで買い取るため、市場価格の6〜7割程度になるのが一般的です。「1円でも高く売りたい！」という人には、正直向いていないかもしれません。
仲介で高く売るための条件と現実的なハードル
仲介のメリットは、市場価格で売れる可能性があることです。うまくいけば、買取よりも数百万円高く売れることも夢ではありません。
ですが、ここには大きな落とし穴があります。それは「先行投資」が必要だということです。ゴミ屋敷の清掃費用は、3LDKや4LDKの一軒家だと50万〜100万円以上かかることも珍しくありません。
「お金をかけて綺麗にしたのに、結局半年経っても売れなかった…」なんてことになったら、目も当てられませんよね。このリスクを許容できるかどうかが鍵です。
更地にする場合のリスクと解体費用の目安
更地にするメリットは、土地としての価値が明確になり、買い手がつきやすくなる点です。特に古い家は「瑕疵（欠陥）」のリスクがあるため、壊してしまった方がトラブルは少なくなります。
しかし、木造住宅の解体費用は坪単価4〜6万円程度が相場。30坪の家なら150万円前後はかかります。さらに、更地にした瞬間から固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという恐ろしい特例解除も待っています。
「売れるかどうかわからない土地のために、毎年高い税金を払い続ける覚悟はありますか？」と聞かれて、即答できないなら慎重になるべきです。
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ゴミ屋敷の実家を売る方法なら「そのまま買取」がおすすめな理由
◆この章のポイント◆
- 清掃や不用品処分の費用が一切かからないから
- 近隣住民に知られずにスピーディーに現金化できるから
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責されるケースが多いから
ここまで3つの方法を見てきましたが、個人的には、そして多くの専門家も推奨するのが「そのまま買取」です。なぜそこまで推すのか？理由は単純で、ゴミ屋敷を抱える人の悩みを一番キレイに解決してくれるからです。
清掃や不用品処分の費用が一切かからないから
ゴミ屋敷の片付け費用、本当にバカになりません。業者に見積もりを取ったことがある方なら分かると思いますが、「えっ、ゴミ捨てるだけで新車が買えるの？」みたいな金額が出てきます。
買取なら、この費用を業者が負担してくれます（正確には、査定額から差し引かれていますが、手出しでお金を払う必要がないのが重要なんです）。手元の資金がゼロでも売却を進められるのは、経済的に大きな救いになります。
近隣住民に知られずにスピーディーに現金化できるから
実家がゴミ屋敷であることを、近所の人には知られたくないですよね。「あそこの息子さん、だらしないわね」なんて陰口を叩かれるのは御免です。
仲介だとネットに写真が出回ったり、オープンハウスで人が出入りしたりしますが、買取なら業者が一度査定に来るだけ。あとは水面下で手続きが進むので、誰にもバレずにこっそりと処分できます。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責されるケースが多いから
聞き慣れない言葉かもしれませんが、これは超重要です。通常、売却後に雨漏りやシロアリ被害が見つかったら、売主が修理費を払わなければなりません。これを「契約不適合責任」と言います。
ゴミ屋敷の場合、ゴミの下がどうなっているかなんて分かりませんよね？床が腐っているかもしれないし、シロアリの巣窟かもしれない。
買取業者の場合、プロとしてリスクを承知で買うので、この責任を免責（なし）にしてくれることがほとんどです。売った後に「金払え！」と言われる恐怖から解放される。これ、精神衛生上すごく大事ですよ。
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ゴミ屋敷の実家を売る方法にかかる費用と相場の目安
◆この章のポイント◆
- 仲介で売る場合の片付け・クリーニング費用の相場
- 解体して売る場合の解体工事費用の相場
- 買取で売る場合の査定額の傾向と内訳
「で、結局いくらかかるの？いくらで売れるの？」
お金の話は一番気になるところですよね。ここでは、それぞれの方法にかかる費用の目安を、少し生々しい数字も交えてお話しします。
仲介で売る場合の片付け・クリーニング費用の相場
ゴミの量にもよりますが、業者に依頼して家全体を片付ける場合、以下のような相場感になります。
- 2DK〜2LDK：30万〜60万円
- 3DK〜3LDK：50万〜90万円
- 4LDK以上（ゴミ屋敷レベル高）：100万円〜200万円以上
さらに、ハウスクリーニングを入れるとプラス10〜15万円。壁紙の張り替えなども含めれば、売る前に200万円近く飛んでいくことも…。「売れる保証がないのに200万払えるか」というギャンブルになります。
解体して売る場合の解体工事費用の相場
先ほども少し触れましたが、解体費用は構造によって変わります。
- 木造：坪単価 4〜6万円
- 鉄骨造：坪単価 6〜8万円
- RC造（鉄筋コンクリート）：坪単価 8〜12万円
また、道が狭くて重機が入らないような場所だと、手作業での解体となり費用が2倍近くになることも。追加費用が発生しやすいのも解体の怖いところです。
買取で売る場合の査定額の傾向と内訳
買取の場合、査定額は以下の計算式で決まることが多いです。
買取価格 ＝ 市場価格 − （リフォーム費用 ＋ ゴミ処分費用 ＋ 業者の利益）
例えば、市場価格が2000万円の土地建物でも、リフォームに500万、ゴミ処分に100万かかると見込まれれば、買取価格は1000万〜1200万円程度になります。「安すぎる！」と思うかもしれませんが、手間とリスクを全部丸投げできる代償と考えれば、妥当なラインかもしれません。
| POINT ・仲介の先行投資は「ハイリスク」 ・解体費用は追加請求に注意 ・買取は安くなるが「確実性」が高い |
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ゴミ屋敷の実家を売る方法の具体的な流れと手続き
◆この章のポイント◆
- 信頼できる不動産会社・買取業者の探し方と査定依頼
- 売買契約の締結から引き渡しまでのステップ
- 売却後の確定申告や税金に関する基礎知識
では、実際に売ろうと決めたら何をすればいいのでしょうか？ここでは、最もおすすめな「買取」を前提に、具体的な流れをシミュレーションしてみましょう。
信頼できる不動産会社・買取業者の探し方と査定依頼
まずは業者探しです。ここが一番大事です。「ゴミ屋敷 買取」で検索するとたくさん出てきますが、必ず「訳あり物件」に強い専門業者を選んでください。
普通の不動産屋さんに相談すると、「まずは片付けてください」と門前払いされることもあります（私も経験済みです…）。一括査定サイトなどを利用して、3社くらいに声をかけるのがベストです。
売買契約の締結から引き渡しまでのステップ
査定額に納得したら、契約に進みます。この時、必ず確認してほしいのが「残置物の所有権放棄」です。
契約書に「室内の残置物は売主が所有権を放棄し、買主が処分する」といった条項を入れてもらいます。これがないと、後で「あのタンスの中にあった着物、返して！」なんてトラブルになった時に揉める原因になります。
契約が終われば、あとは決済（お金の振込）と引き渡し。本当に、鍵を渡して「はい、さようなら」であっさり終わります。
売却後の確定申告や税金に関する基礎知識
売って終わりではありません。翌年の2月〜3月に「確定申告」が必要になる場合があります。特に、実家を相続してから3年以内に売ると「相続空き家の3000万円特別控除」という特例が使えるかもしれません。
これは税金がガッツリ安くなる制度なので、売却前に税理士さんや不動産業者に「これ使えますか？」と聞いておくことを強くおすすめします。
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ゴミ屋敷の実家を売る方法で失敗しないための注意点
◆この章のポイント◆
- 複数の業者に査定を出して比較検討する重要性
- 「なんでも買い取ります」という悪徳業者への警戒
- 相続登記が完了していない場合の事前準備
最後に、これだけは気をつけてほしい！という注意点をお伝えします。焦っている時ほど、足元をすくわれやすいものです。
複数の業者に査定を出して比較検討する重要性
1社だけの査定で決めるのは絶対にNGです。なぜなら、ゴミ屋敷の評価基準は業者によってまちまちだから。「ゴミ撤去費」を高く見積もる業者もいれば、自社で安く処分できるルートを持っていて高く買い取ってくれる業者もいます。
最低でも3社比較することで、「あ、この業者は足元を見てるな」というのがなんとなく分かってきます。
「なんでも買い取ります」という悪徳業者への警戒
最近、「不用品なんでも買い取ります！」と言って家に上がり込み、貴金属だけを安く買い叩いて、肝心のゴミは放置していく…という「押し買い」のような被害も増えています。
不動産の買取と、不用品の買取は別物です。ちゃんと「宅地建物取引業」の免許を持っている不動産会社かどうか、会社概要をチェックしましょう。
相続登記が完了していない場合の事前準備
意外と多いのが、「実家の名義が亡くなった親のままだった」というケース。このままでは売れません。
売却活動と並行して、司法書士に依頼して「相続登記（名義変更）」を進めておく必要があります。これも数週間〜数ヶ月かかることがあるので、早めに動くに越したことはありません。
| POINT ・査定は3社以上から取る ・「甘い言葉」の業者には裏がある ・名義変更は最初にチェック！ |
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ゴミ屋敷の実家を売る方法まとめ：自分に合った最適な選択を
ここまで、ゴミ屋敷の実家を売る方法について解説してきました。正直なところ、ゴミ屋敷の問題は「恥ずかしい」「面倒くさい」という感情が先に立ってしまい、なかなか動き出せないものです。
でも、放置すればするほど建物は痛み、固定資産税はかかり続け、リスクは雪だるま式に膨らんでいきます。
私自身、思い切って手放した時のあの開放感は今でも忘れられません。肩の荷が下りるって、こういうことなんだなと実感しました。
あなたにとっても、この記事が「最初の一歩」を踏み出すきっかけになれば嬉しいです。
本日のまとめ
- ゴミ屋敷を売る方法は「買取」「仲介」「更地」の3つ
- 資金と時間がないなら「現状渡し（買取）」が最強
- 仲介は高く売れるが片付け費用の先行投資が必要
- 更地渡しは解体費用と固定資産税増額のリスクあり
- 買取なら近所にバレずにこっそり処分可能
- 契約不適合責任が免責されるのも買取の大きなメリット
- 片付け費用の相場は3LDKで50万〜100万円以上
- 解体費用は木造で坪4〜6万円が目安
- 買取価格は市場価格の6〜7割になるのが一般的
- 業者選びは「訳あり物件」の専門家を探すこと
- 1社で即決せず必ず3社以上で比較検討する
- 契約書には「残置物の所有権放棄」を明記する
- 売却益が出た場合の確定申告を忘れない
- 相続登記（名義変更）がまだなら今すぐ着手する
- 放置するリスクより安くても手放す安心感を選ぶ
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