こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「今の家が売れないと、次の家のローンが組めない…」
「査定額よりも住宅ローンの残債が多くて、身動きが取れない…」
あなたも今、こんな不安で眠れない夜を過ごしていませんか？
実はこれ、住み替えを検討する人の多くがぶつかる「オーバーローンの壁」なんです。私も不動産業界に長く身を置いてきましたが、この問題で顔色を悪くして相談に来る方を何人も見てきました。
結論から言います。
住み替えでローンが残っていても売却は可能ですし、新しい家を買うことも十分に可能です。
ただし、なんとなく売りに出していても、奇跡は起きません。むしろ時間が経つほど「売れ残り物件」のレッテルを貼られ、不利になる一方です。
ここでは、教科書通りのきれいごとではなく、現場で培った「泥臭いけれど確実な対策」を包み隠さずお話しします。
◆このサイトでわかる事◆
- ローン残債があっても売却する方法
- 家が売れない本当の原因と対策
- オーバーローン時の資金計画の立て方
- 住み替えローンの審査と活用術
- 不動産会社の「囲い込み」を見抜くコツ
- 売り先行と買い先行のメリット・デメリット
- 売却に成功するための心構え
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住み替えでローンが残ってるから売れないとは？
◆この章のポイント◆
- 多くの人が直面する「オーバーローン」の壁
- 「売れない」と諦める前に確認すべき適正期間
まずは現状を正しく把握しましょう。焦りは禁物です。「ローンが残っているから売れない」のではなく、「ローン残債を消せる金額で売るのが難しい」というのが正確な表現かもしれません。この章では、多くの人が陥るオーバーローンの仕組みと、売却にかかる時間の目安について解説します。
多くの人が直面する「オーバーローン」の壁
オーバーローンとは、家の売却価格よりも住宅ローンの残債の方が多い状態です。
例えば、家の査定額が3,000万円なのに、ローンが3,500万円残っているようなケースです。この場合、家を売っても手元に500万円の借金が残ります。
通常、銀行は抵当権を外してくれないため、この500万円を現金で用意するか、別の方法で処理しない限り、売却自体ができません。
「えっ、家を売るのにお金を払うの？」と驚くかもしれませんが、これが住み替えの最大のハードルなんです。
特に新築マンションを買って数年で売る場合などは、建物の価値がガクンと下がっているため、この状態になりやすいです。
でも、絶望しないでください。オーバーローンでも打つ手は必ずあります。詳しくは後述しますが、まずは「今の残債」と「リアルな売却相場」を把握することがスタートラインです。
「売れない」と諦める前に確認すべき適正期間
「売り出して1ヶ月経つのに全然売れない！もうダメだ！」
そんな風に頭を抱えていませんか？
ちょっと待ってください。不動産売却において、1ヶ月で売れないのは割と普通のことです。
一般的に、不動産が売り出されてから成約するまでの期間は3ヶ月から半年程度と言われています。
もしあなたがまだ売り出して2ヶ月以内なら、単にタイミングの問題かもしれません。焦って大幅な値下げをする前に、まずはじっくりと腰を据える覚悟が必要です。
私自身の経験でも、半年間まったく音沙汰がなかった物件が、ある日突然、理想的な買い手と出会って即決したケースがありました。
不動産は「ご縁」です。ただし、半年以上反応がない場合は、明らかに何かが間違っています。次章でその原因を探っていきましょう。
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住み替えでローンが残ってるから売れない時の原因分析
◆この章のポイント◆
- 売り出し価格が市場相場と乖離していないか
- 物件の魅力が伝わらない？内覧時の印象問題
- その業者は信頼できる？囲い込みのリスク
長期間売れないのには必ず理由があります。物件自体が悪いことは稀で、大抵は「見せ方」か「価格」か「業者」に問題があります。ここでは、売れないスパイラルから脱出するために見直すべき3つのポイントを解説します。時には耳の痛い話もあるかもしれませんが、現実を直視することが成功への近道です。
売り出し価格が市場相場と乖離していないか
ローン残債を完済したい気持ちが強すぎて、相場よりも高い価格設定にしていませんか？
「残債が3,000万円だから、どうしても3,000万円で売りたい！」
その気持ち、痛いほど分かります。私も自分の家を売るときならそう思います。
しかし、買い手にとってあなたのローン事情は関係ありません。彼らはシビアに「相場と比較して高いか安いか」だけを見ています。
近隣の似たような物件が2,800万円で出ているのに、あなたが3,000万円で出していれば、あなたの家は単なる「引き立て役」になってしまいます。
| POINT 売り出し価格は「希望額」ではなく「相場」で決める ポータルサイトで近隣のライバル物件をチェックする 高値チャレンジは最初の1～2ヶ月までと期限を切る |
物件の魅力が伝わらない？内覧時の印象問題
問い合わせはあるのに、内覧に来ても決まらない…。
この場合、内覧時の印象で損をしている可能性があります。居住中の売却では、生活感が最大の敵です。
- 玄関に入った瞬間のニオイ（ペットや靴の匂い）
- 水回りの水垢やカビ
- 部屋中に溢れかえるモノ
これらは、買い手の購買意欲を一瞬で冷めさせます。
内覧は「お見合い」です。普段着のスウェットでボサボサ頭でお見合いに行く人はいませんよね？
プロのハウスクリーニングを入れる、不用品をトランクルームに預けるなど、数万円の投資で数百万円の値下げを防げるなら安いものです。
その業者は信頼できる？囲い込みのリスク
ここだけの話ですが、不動産業界には「囲い込み」という悪しき慣習がいまだに存在します。
これは、売却を依頼された業者が、他社からのお客さんの紹介をわざと断り、自社で見つけたお客さんにだけ売ろうとすることです（両手仲介の手数料が欲しいからです）。
「大手だから安心」とは限りません。むしろ大手ほどノルマがきつく、囲い込みが横行しているケースも現場ではよく耳にします。
もし、ポータルサイトへの掲載が遅かったり、内覧希望が極端に少なかったりする場合は、業者を変えるか、一般媒介契約に切り替えることも検討すべきです。「なんかおかしいな？」という直感は、意外と当たるものですよ。
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住み替えでローンが残ってるから売れない場合の金銭対策
◆この章のポイント◆
- 自己資金や親族借入で残債を消す方法
- 住み替えローンを活用して残債を一本化する
- 最終手段としての「業者買取」検討と注意点
原因がわかったところで、次は具体的な「お金」の話です。オーバーローン状態からどうやって脱出し、住み替えを実現するか。ここでは3つの現実的な選択肢を提示します。魔法のような方法はありませんが、知っているだけで選択肢は広がります。
自己資金や親族借入で残債を消す方法
最もシンプルかつ健全な方法は、手持ちの現金で不足分を補填することです。
売却額3,000万円、残債3,500万円なら、差額の500万円を貯金から出す。これで綺麗な体で住み替えができます。
「そんな貯金があったら苦労しないよ！」という声が聞こえてきそうです。
その場合は、恥を忍んで親御さんや親族に頭を下げるのも一つの手です。「親に借りるなんて情けない」と思うかもしれませんが、高い金利を払ってローンを組むより、身内にお願いして少しずつ返す方が経済合理性は高いことが多いです。
実際、私の顧客でも、親御さんからの援助でオーバーローンを解消し、スムーズに住み替えられた方はたくさんいらっしゃいます。
住み替えローンを活用して残債を一本化する
自己資金がない場合の強力な武器が「住み替えローン（買い替えローン）」です。
これは、今の家の「消しきれなかったローン残債」を、新しい家のローンに上乗せして借りられる仕組みです。
例えば、新居が4,000万円、旧居の残債不足分が500万円なら、合計4,500万円のローンを組むわけです。
メリットは自己資金ゼロでも住み替え可能なこと。ただし、デメリットもあります。
- 借入額が大きくなるため、審査が非常に厳しい
- 金利が通常の住宅ローンより高くなる場合がある
- 売却と購入の決済を同日に行う必要があり、スケジュール調整が地獄のように大変
年収や属性に自信がある方にはおすすめですが、誰でも使えるわけではない点に注意が必要です。
最終手段としての「業者買取」検討と注意点
「もう半年も売れないし、内覧対応にも疲れた…」
そんな時は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」も検討しましょう。
メリットは、最短1週間〜1ヶ月で現金化できること、仲介手数料が不要なこと、そして内覧対応のストレスから解放されることです。
ただし、買取価格は市場相場の7割〜8割程度まで下がります。
これではオーバーローンの幅がさらに広がってしまい、自己資金の持ち出しが増えるリスクがあります。
「時間はかかるが高く売る（仲介）」か、「安くても早く終わらせる（買取）」か。あなたの精神状態と懐事情を天秤にかけて判断してください。
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住み替えでローンが残ってるから売れないリスクの回避法
◆この章のポイント◆
- 「売り先行」なら資金計画が狂いにくい
- 媒介契約の種類を見直して他社にも依頼する
住み替えには「売り先行（先に売る）」と「買い先行（先に買う）」の2パターンがあります。ローンが残っている場合、どちらを選ぶかでリスクが天と地ほど変わります。ここでは、失敗しないための進め方と契約の見直しについて解説します。
「売り先行」なら資金計画が狂いにくい
ローン残債があるなら、私は断然「売り先行」をおすすめします。
先に今の家を売って、手元にいくら残るか（あるいはいくら持ち出しになるか）を確定させてから、次の家を探す方法です。
逆に「買い先行」をしてしまうと、「今の家が想定より高く売れるはず」という皮算用で新居のローンを組むことになり、もし売れなかった時に「ダブルローン」の地獄を見ることになります。
仮住まいの手間や費用はかかりますが、金銭的な破綻リスクを避けるためには、まず「出口（売却）」を固めるのが鉄則です。
媒介契約の種類を見直して他社にも依頼する
もし今、1社だけに任せる「専任媒介契約」を結んでいて結果が出ていないなら、契約更新のタイミングで「一般媒介契約」への切り替えを検討してみてください。
一般媒介なら、複数の不動産会社に同時に依頼できます。
「複数に頼むと面倒くさそう…」と思うかもしれませんが、各社が競争してくれるので、囲い込みのリスクがなくなり、より多くの購入検討者の目に触れるチャンスが増えます。
特に、個性の強い物件や、今の業者の動きが鈍いと感じる場合には効果てきめんです。
| POINT 結果が出ないなら業者を変える勇気を持つ 「売り先行」で資金ショートのリスクを防ぐ 一般媒介で競争原理を働かせるのも戦略の一つ |
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よくある質問（FAQ）
最後に、住み替えで悩む方からよく寄せられる質問にお答えします。ネットの情報に惑わされず、正しい知識を持って判断してください。
Q1. 住宅ローンが残っている状態で、次の家のローン（ダブルローン）は組めますか？
A. 結論から言うと可能ですが、ハードルは非常に高いです。
現在のローンと新しいローンの両方を返済できるだけの十分な年収（返済比率）が求められます。一般的な会社員の場合、審査に通るのはかなり厳しいのが現実です。無理をして組むと、売却が長引いた際に家計が破綻するリスクがあるため、慎重な判断が必要です。
Q2. どうしても売れない場合、賃貸に出すことはできますか？
A. 原則として、住宅ローンのまま賃貸に出すことは契約違反になります。
住宅ローンは「本人が住むこと」を条件に低金利で貸し出されています。賃貸に出すなら、金利の高い「不動産投資ローン」への借り換えが必要になり、収支が合わなくなるケースが大半です。銀行に無断で貸すと一括返済を求められることもあるので絶対にやめましょう。
Q3. 不動産一括査定サイトの査定額は信用できますか？
A. 話半分で聞いておくのが安全です。
中には契約を取りたいがために、相場よりあえて高い査定額を出してくる業者もいます。「高い査定額＝高く売れる」ではありません。重要なのは「根拠のある査定」です。なぜその金額なのか、近隣の成約事例などのデータに基づいて説明してくれる業者の数字を参考にしてください。
住み替えでローンが残ってるから売れない悩みの解決まとめ
ここまで、住み替えでローンが残っている場合の売却戦略についてお話ししてきました。
正直なところ、オーバーローンの状態での住み替えはエネルギーを使います。「本当に売れるんだろうか」と不安に押しつぶされそうになる日もあるでしょう。
でも、諦めないでください。適切な価格設定、物件の魅力を高める工夫、そして信頼できるパートナー（不動産会社）選び。これらを一つずつ丁寧にクリアしていけば、必ず出口は見えてきます。
家は人生で一番高い買い物ですが、所詮は「モノ」です。そのモノのせいで、あなたの人生や家族の笑顔が曇ってしまうなんてもったいない。
まずは現状を冷静に見つめ直し、今日できる小さな一歩から始めてみてください。応援しています！
本日のまとめ
- 住み替えの最大の敵はオーバーローン
- 売却期間の目安は3ヶ月から半年と心得る
- 焦りは禁物だが半年売れないなら見直しが必要
- 売り出し価格が相場とズレていないか確認
- 内覧時は生活感を消して「お見合い」に備える
- 業者の囲い込みには要注意
- 自己資金での補填が一番安全な解決策
- 親族への借入も恥ずかしがらずに検討する
- 住み替えローンは審査が厳しいが強力な武器
- 買取は早いが安くなる諸刃の剣
- 資金計画を確定させるなら「売り先行」一択
- ダブルローンは破綻リスクが高いので避ける
- 一般媒介で業者を競わせるのも有効
- 高い査定額を鵜呑みにせず相場を知る
- 正しい戦略があれば残債があっても売却は可能
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