訳あり物件の一軒家を売りたい！売却方法と比較ポイント

こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。

「まさか自分の家が訳あり物件だったなんて…」そう頭を抱えているあなたへ。事故物件、再建築不可、雨漏りのある家など、様々な事情を抱えた一軒家は、通常の不動産のように簡単には売れません。

しかし、諦めるのはまだ早いです。この記事では、訳あり物件の一軒家を売るための具体的な方法、特に「専門の買取業者」に依頼するメリットを徹底的に解説します。売却の流れや注意点、そして何より「あなたの不安」を解消するための知識がここにあります。

◆このサイトでわかる事◆

訳あり物件にはどんな種類があるのか
「買取」と「仲介」どちらが有利なのか
専門の買取業者に売却するメリットとデメリット
信頼できる買取業者の選び方と5つのポイント
売却を決めてから現金化までの具体的な流れ
売主が絶対に知っておくべき「告知義務」とは何か
売却価格の相場やよくある疑問への回答

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訳あり物件の一軒家を売りたいけど、そもそも売れるの？
【売却方法の比較】訳あり物件の一軒家を売りたい時の3つの選択肢
訳あり物件の一軒家を売りたい！買取業者選びで失敗しない5つのポイント
訳あり物件の一軒家を売りたい時の売却の流れと注意点
訳あり物件の一軒家を売りたい人が抱えるよくある質問
まとめ：訳あり物件の一軒家を売りたいなら専門業者への相談が近道

訳あり物件の一軒家を売りたいけど、そもそも売れるの？

◆この章のポイント◆

訳あり物件の4つの種類とは？
心理的瑕疵（事故物件など）
物理的瑕疵（雨漏り・シロアリなど）
法的瑕疵（再建築不可など）
環境的瑕疵（近隣の嫌悪施設など）

「訳あり物件の一軒家を売りたい」と考えたとき、多くの方が最初にぶつかる壁は「こんな家、本当に売れるのだろうか？」という大きな不安ではないでしょうか。

私も以前、相続した実家が実は法律上の問題を抱えていたことが分かり、途方に暮れた経験があります。

しかし、結論から言えば、どんな訳あり物件でも売却できる可能性は十分にあります。大切なのは、その「訳」が何であるかを正確に理解し、適切な売却方法を選ぶことです。

この章では、まずあなたの物件がどのタイプに当てはまるのかを明らかにするため、訳あり物件の代表的な4つの種類について、具体的な例を交えながら詳しく解説していきます。

訳あり物件の4つの種類とは？

「訳あり物件」と一括りにされがちですが、その「訳」には大きく分けて4つのカテゴリーが存在します。

これを知ることは、あなたの物件の価値を正しく把握し、最適な売却戦略を立てるための第一歩です。

具体的には、人の死に関する「心理的瑕疵」、建物の欠陥である「物理的瑕疵」、法律上の制限がある「法的瑕疵」、そして周辺環境に問題がある「環境的瑕疵」です。

それぞれ内容が全く異なるため、自分の物件がどれに該当するのか、あるいは複数にまたがるのかを冷静に確認する必要があります。

うーん、これはどう説明したらいいか…言葉だけだと難しく感じるかもしれませんが、一つ一つは決して複雑な話ではありませんので、安心してください。

心理的瑕疵（事故物件など）

心理的瑕疵とは、その物件で過去に自殺、殺人、孤独死、火災による死亡などがあった場合に該当します。

いわゆる「事故物件」と呼ばれるものがこれです。

建物自体に物理的な問題がなくても、買主が「ここに住むのは気分が良くない」と感じるような心理的な抵抗感が価値を下げる要因となります。

法律（宅地建物取引業法）では、売主はこれらの事実を知っている場合、買主に対して必ず伝えなければならない「告知義務」が課せられています。

個人的には、これが一番精神的に辛い瑕疵かもしれませんね。

もし告知を怠ると、後から契約解除や損害賠償を請求される可能性があるため、誠実な対応が絶対に必要です。

物理的瑕疵（雨漏り・シロアリなど）

物理的瑕疵は、建物そのものに物理的な欠陥や不具合がある状態を指します。

例えば、雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、給排水管の故障、基礎部分のひび割れなどが代表例です。

これらの瑕疵は、買主の安全や快適な生活を直接的に脅かす可能性があるため、売却価格に大きく影響します。

修繕すれば価値は回復しますが、その費用が高額になることも少なくありません。

特に中古の一軒家では、目に見えない部分に瑕疵が隠れているケースも多く、売却前の専門家による建物診断（ホームインスペクション）が重要になることもあります。

法的瑕疵（再建築不可など）

法的瑕疵は、建築基準法や都市計画法などの法律上の制限によって、土地や建物の利用が制限されている状態です。

最も代表的な例が「再建築不可物件」。

これは、接道義務（敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）を満たしていないなどの理由で、今ある建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建てられない土地のことです。

他にも、市街化調整区域にあって原則として建物の建築が認められない土地など、様々なケースがあります。

資産価値に直結する非常に重要な問題であり、一般の買主からは敬遠されがちな物件の典型です。

環境的瑕疵（近隣の嫌悪施設など）

最後の環境的瑕疵は、物件そのものではなく、その周辺環境に問題があるケースです。

例えば、近隣にゴミ焼却場、下水処理場、墓地、暴力団事務所といった「嫌悪施設」が存在する場合がこれにあたります。

また、騒音、振動、悪臭、日照障害なども環境的瑕疵と見なされることがあります。

これらの問題は、快適な生活を送る上で障害となる可能性があり、買主の購入意欲を削ぐ要因になります。

どこまでを瑕疵とするかの判断が難しい側面もありますが、客観的に見て多くの人が不快に感じるであろう施設や状況は、売却時に説明しておくべきでしょう。

POINT
訳あり物件は主に4種類に分類される
心理的瑕疵：事故物件など、住む人の気持ちに影響するもの
物理的瑕疵：雨漏りなど、建物自体の欠陥
法的瑕疵：再建築不可など、法律上の制限
環境的瑕疵：近隣の嫌悪施設など、周辺環境の問題

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【売却方法の比較】訳あり物件の一軒家を売りたい時の3つの選択肢

◆この章のポイント◆

選択肢1：訳あり物件専門の買取業者に直接売る
選択肢2：不動産仲介会社を通じて買主を探す
選択肢3：空き家バンクや個人間売買サイトを利用する
「早さ」と「契約不適合責任の免責」を重視するなら買取が有利

さて、ご自身の物件がどのタイプの「訳あり」に該当するのか、おおよそ見当がついたでしょうか。

次に考えるべきは、「では、具体的にどうやって売るか？」という売却方法の選択です。「訳あり物件の一軒家を売りたい」と考えた場合、主な選択肢は3つあります。

それぞれにメリット・デメリットがあり、あなたの状況や何を優先したいかによって最適な方法は変わってきます。

ここでは、プロの不動産業者である「買取業者」に直接売る方法、一般的な「不動産仲介」で買主を探す方法、そして少し特殊な「空き家バンクや個人間売買」について、その特徴を比較しながら解説します。

特に、後々面倒なトラブルを避けたい方にとって重要な「契約不適合責任」というキーワードにも触れていきますので、ぜひじっくり比較検討してみてください。

選択肢1：訳あり物件専門の買取業者に直接売る

これは、訳あり物件の取り扱いを専門とする不動産会社に、あなたの家を直接買い取ってもらう方法です。

最大のメリットは、売却スピードの速さです。

買主を探す必要がないため、査定から現金化までが非常にスピーディーで、最短数日で完了するケースもあります。

また、多くの買取業者は建物の欠陥や問題を承知の上で買い取るため、売却後の面倒な責任（契約不適合責任）が免除される特約を付けるのが一般的です。

一方で、デメリットは売却価格が市場価格よりも安くなる傾向があること。

業者はリフォームや法的手続きの費用、再販する際のリスクを考慮して価格を算出するため、一般的に相場の6～8割程度になることが多いと言われています。

選択肢2：不動産仲介会社を通じて買主を探す

こちらは、不動産仲介会社に依頼して、あなたの家を買ってくれる個人を探してもらう、最も一般的な売却方法です。

メリットは、買取に比べて高く売れる可能性があることです。

市場価格に近い価格で売れることも夢ではありません。

しかし、訳あり物件の場合、デメリットが非常に大きくなります。

まず、買い手が見つかるまでに時間がかかる、あるいは全く見つからないリスクがあります。

さらに、売却後に雨漏りなどの隠れた欠陥が見つかった場合、売主が責任を問われる「契約不適合責任」を負う必要があります。

このリスクを考えると、訳あり物件の仲介は精神的な負担も大きいと言えるでしょう。

選択肢3：空き家バンクや個人間売買サイトを利用する

空き家バンクは自治体が運営する空き家情報サイト、個人間売買は専門サイトを通じて売主と買主が直接取引する方法です。

仲介手数料がかからないというメリットはありますが、訳あり物件の売却においては、正直あまりお勧めできません。

なぜなら、契約書の作成や法的な手続きをすべて自分たちで行う必要があり、専門知識がないと非常に危険だからです。

特に告知義務や契約不適合責任といった重要な項目で不備があれば、後々大きなトラブルに発展する可能性が極めて高いです。

よほど不動産取引に詳しい方でなければ、避けるべき選択肢と言えます。

「早さ」と「契約不適合責任の免責」を重視するなら買取が有利

ここまで3つの選択肢を見てきましたが、結論として「訳あり物件の一軒家を売りたい」と考える多くの方にとって、最も現実的で安心なのは「専門の買取業者」への売却です。

仲介に比べて売却価格は下がりますが、それと引き換えに「早さ」と「安心」を手に入れることができます。

特に「契約不適合責任の免責」は非常に大きなメリット。

売った後に「雨漏りが見つかったぞ！」なんて連絡が来る心配をしなくて済むのは、何物にも代えがたい精神的な安定につながります。

時間や手間、将来的なリスクを総合的に考えれば、買取は非常に合理的な選択なのです。

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訳あり物件の一軒家を売りたい！買取業者選びで失敗しない5つのポイント

◆この章のポイント◆

ポイント1：訳あり物件の買取実績が豊富か
ポイント2：売りたい物件の種類に特化しているか
ポイント3：査定の根拠を明確に説明してくれるか
ポイント4：口コミや評判が悪くないか
ポイント5：複数の業者に査定を依頼して比較する

売却方法は「専門の買取業者」に絞るのが良さそうだと、ここまで読んで感じていただけたかもしれません。

しかし、ここからが重要です。「じゃあ、どこの業者に頼めばいいの？」という問題が次にやってきます。訳あり物件の買取業者は数多く存在し、残念ながら中には不誠実な対応をする業者もいるのが現実です。

大切な資産を託す相手選びで失敗しないためには、いくつかの重要なチェックポイントがあります。ここでは、あなたが安心して「訳あり物件の一軒家を売りたい」という願いを叶えられるよう、信頼できる買取業者を見極めるための5つの具体的なポイントを、私の経験も交えながら詳しく解説していきます。

ポイント1：訳あり物件の買取実績が豊富か

まず最初に確認すべきは、その業者が訳あり物件の買取をどれだけ手掛けてきたか、という「実績」です。

公式サイトに「買取実績〇〇件」といった具体的な数字や、過去の買取事例が掲載されているかを確認しましょう。

実績が豊富な業者は、様々なケースに対応してきたノウハウの蓄積があります。

これは、あなたの物件が抱える複雑な問題をスムーズに解決してくれる可能性が高いことを意味します。

逆に、実績が不明瞭な業者は、いざという時の対応力に不安が残りますので、慎重に判断すべきです。

ポイント2：売りたい物件の種類に特化しているか

訳あり物件と一口に言っても、前述の通り「事故物件」「再建築不可」「共有持分」など、その種類は様々です。

そして、買取業者にもそれぞれ得意なジャンル、不得意なジャンルがあります。

例えば、事故物件の扱いに長けている業者もあれば、法律関係が複雑な再建築不可物件を専門にしている業者もいます。

あなたの物件の種類と、その業者の得意分野が一致しているかを確認しましょう。

公式サイトで「再建築不可物件の買取実績多数！」などと謳っていれば、より的確な査定とスムーズな取引が期待できます。

ポイント3：査定の根拠を明確に説明してくれるか

査定額を提示された際に、「なぜこの金額になるのか」をきちんと説明してくれるかは、非常に重要なポイントです。

信頼できる業者は、「市場価格から、リフォーム費用〇〇円と、再販リスク分として〇〇円を差し引いて、この査定額になります」といったように、査定額の根拠をロジカルに説明してくれます。

逆に、「まあ、こんなものですよ」と曖昧な説明しかしない業者は要注意。

不当に安い価格で買い叩こうとしている可能性も否定できません。

質問に対して誠実に、そして丁寧に対応してくれる姿勢があるかを見極めましょう。

ポイント4：口コミや評判が悪くないか

インターネットで社名を検索し、第三者の口コミや評判をチェックすることも有効な手段です。

もちろん、ネット上の情報をすべて鵜呑みにするのは危険ですが、「対応が雑だった」「査定額が不当に低かった」といった悪い評判があまりに多い業者は、避けた方が賢明でしょう。

良い評判だけでなく、悪い評判にも目を通し、その内容が特定のケースなのか、会社全体の問題なのかを冷静に判断することが大切です。

実際に利用した人の「生の声」は、公式サイトだけでは分からない側面を教えてくれます。

ポイント5：複数の業者に査定を依頼して比較する

そして、これが最も重要なポイントかもしれません。

必ず、1社だけでなく、最低でも2～3社の買取業者に査定を依頼してください。

これを「相見積もり」と言います。

なぜなら、買取価格は業者によって数十万円、場合によっては百万円以上も差が出ることがあるからです。

1社だけの査定額を鵜呑みにすると、本来の価値よりもずっと安く手放してしまうことになりかねません。

複数の業者と実際にやり取りすることで、査定額だけでなく、担当者の対応や専門知識も比較でき、最終的に最も納得できる業者を選ぶことができるのです。

POINT
買取業者選びは慎重に
訳あり物件の買取実績を確認する
物件の種類と業者の得意分野が合っているか
査定額の根拠をしっかり説明してくれるか
必ず複数の業者に査定を依頼し比較検討する

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訳あり物件の一軒家を売りたい時の売却の流れと注意点

◆この章のポイント◆

ステップ1：売却の相談・査定依頼
ステップ2：物件の現地調査
ステップ3：買取価格の提示・交渉
ステップ4：売買契約の締結
ステップ5：決済・物件の引き渡し
【重要】売主が負う「告知義務」とは？

信頼できそうな買取業者をいくつかリストアップしたら、いよいよ具体的な売却のステップに進みます。「訳あり物件の一軒家を売りたい」と思ってから、実際に現金を手にするまで、どのようなプロセスを辿るのでしょうか。

全体像が分かっていると、一つ一つの手続きも安心して進められますよね。ここでは、問い合わせの電話やメールをするところから、最終的に物件を引き渡すまでの5つのステップを時系列で解説します。

さらに、このプロセス全体を通じて、売主であるあなたにとって最も重要とも言える法律上の義務、「告知義務」についても詳しく触れていきます。これを知っているかどうかで、後々のトラブルを未然に防げるかどうかが決まると言っても過言ではありません。

ステップ1：売却の相談・査定依頼

まずは、選んだ複数の買取業者に電話や公式サイトのフォームから連絡を取り、売却の相談と査定を依頼します。

この段階で、物件の所在地、広さ、築年数、そして「どのような訳ありなのか」を正直に伝えましょう。

隠し事をしても後の現地調査で分かりますし、心証が悪くなるだけです。

多くの業者はこの段階で、おおよその買取価格（机上査定額）を提示してくれます。

この時点での対応の速さや丁寧さも、業者を見極める良い材料になります。

ステップ2：物件の現地調査

次に、業者の担当者が実際に物件を訪れて、詳細な調査を行います。

建物の状態、室内の状況、周辺環境などをプロの目でチェックし、より正確な買取価格を算出するための調査です。

この際、売主は立ち会い、物件に関する情報をできるだけ詳しく説明することが望ましいです。

例えば雨漏りがあるなら、いつ頃から、どの程度の頻度で発生しているのか、といった具体的な情報が査定の助けになります。

所要時間は30分から1時間程度が一般的です。

ステップ3：買取価格の提示・交渉

現地調査の結果を踏まえて、業者から正式な買取価格が提示されます。

この時、なぜその価格になったのか、内訳や根拠をしっかりと確認しましょう。

提示された金額に納得がいかない場合は、価格交渉も可能です。

ただし、やみくもに高い金額を要求するのではなく、「他の業者はもう少し高い査定だった」など、具体的な根拠を示すと交渉しやすくなります。

複数の業者の査定結果が、ここでの交渉の強力な武器になります。

ステップ4：売買契約の締結

買取価格や引き渡し条件など、すべての条件に双方が合意したら、売買契約を締結します。

契約書には、物件の詳細、売買代金、支払い方法、引き渡し日、そして「契約不適合責任の免責」といった重要な事項が記載されています。

内容をよく理解しないまま署名・捺印することがないよう、不明な点は必ずその場で質問してください。

契約時には手付金（売買代金の一部）が支払われるのが一般的です。

宅地建物取引士から重要事項の説明も行われますので、しっかりと聞きましょう。

ステップ5：決済・物件の引き渡し

契約で定めた引き渡し日に、残りの売買代金全額が支払われ（決済）、それと同時に物件の鍵などを業者に渡して所有権を移転します。

決済は、司法書士の立ち合いのもと、金融機関などで行われるのが一般的です。

この手続きが完了すれば、売却の全プロセスは終了です。

これであなたは、長年の悩みだったかもしれない訳あり物件から解放され、新しい一歩を踏み出すことができます。

相談から決済まで、早い業者であれば1週間程度で完了することもあります。

【重要】売主が負う「告知義務」とは？

最後に、非常に重要な「告知義務」についてです。

これは、売主が知っている物件の瑕疵（欠陥や問題点）について、買主（この場合は買取業者）に正直に伝えなければならないという法律上の義務です。

心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵、すべてが対象となります。

もし、意図的に瑕疵を隠して売却し、後でその事実が発覚した場合、たとえ「契約不適合責任免責」の特約があっても、契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。

業者を信頼し、知っていることはすべて話す。これがトラブルを避ける最大の防御策なのです。

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訳あり物件の一軒家を売りたい人が抱えるよくある質問

◆この章のポイント◆

瑕疵があると売却価格はどれくらい下がる？
どんなにひどい状態でも買い取ってもらえる？
近所に知られずに売却することは可能？
売却を断られた場合はどうすればいい？

ここまで、訳あり物件の種類から売却方法、業者の選び方、そして具体的な流れまでを解説してきました。

しかし、実際に「訳あり物件の一軒家を売りたい」と考えている方の中には、まだ個別の具体的な疑問や不安が残っているかもしれません。

「結局、うちの家はいくらぐらい安くなっちゃうの？」「ゴミ屋敷みたいになっているけど、本当に大丈夫？」「ご近所さんの目が気になるんだけど…」といった、よりパーソナルな悩みです。

この最後の章では、そうした多くの方が抱える「よくある質問」に対して、Q&A形式で分かりやすくお答えしていきます。あなたの最後のひと押しになるような、具体的な回答がきっと見つかるはずです。