こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「えっ、こんなに安いの…？」初めて不動産買取の査定額を見たとき、多くの人が思わず口にする言葉です。
正直なところ、私もかつて実家の売却を検討した際、提示された金額を見て愕然とした経験があります。
「足元を見られているんじゃないか」「もっと高く売れるはずなのに」と、疑心暗鬼になってしまう気持ち、痛いほどよく分かります。
でも、実は不動産の買取価格が安くなるのには、明確な「理由」と「計算式」が存在するのです。
それを知らずに感情的に業者を断ってしまうと、結果的にもっと損をしてしまうことさえあります。
この記事では、不動産業界のブラックボックスとも言える「買取相場の決まり方」を、包み隠さずお話しします。
難しい専門用語は使いません。
これを読めば、提示された金額が「適正」なのか「不当」なのか、自信を持って判断できるようになるはずです。
あなたの大切な資産を守るために、ぜひ最後までお付き合いください。
◆このサイトでわかる事◆
- 不動産買取の相場が市場価格の「7割」になる理由
- マンションと戸建てで異なる買取価格の傾向
- 業者が査定額から差し引いている経費の内訳
- 自分で簡単に買取相場を調べる3つの方法
- 買取でも少しだけ高く売るための交渉テクニック
- 即時買取と買取保証の違いと選び方
- 悪質な買い叩きを防ぐための防衛策
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不動産の買取の相場とは？
◆この章のポイント◆
- 市場価格の約7割前後が一般的な目安
- 仲介売却と買取価格の決定的な違い
不動産の売却を考えたとき、まずぶつかるのが「相場がわからない」という壁ですよね。
特に「買取」に関しては、インターネットで検索しても「ケースバイケース」と書かれていることが多く、モヤモヤした経験があるかもしれません。
この章では、まず全体像として「買取相場はどのくらいなのか」という目安を、具体的な数字でお伝えします。
結論を先に言ってしまうと、一般的には市場価格の7割ほどになることが多いのですが、なぜ3割も減ってしまうのでしょうか？
それは単に業者が利益を貪っているから…というわけではありません。
仲介売却との構造的な違いを理解することで、「安すぎる！」というショックを「なるほど、そういうことか」という納得感に変えていきましょう。
まずは、一番気になる「数字」の話から始めます。
市場価格の約7割前後が一般的な目安
不動産の買取相場を一言で言うなら、市場価格（仲介で売れる価格）の約70%前後と考えて間違いありません。
例えば、普通に不動産屋さんに仲介をお願いして3,000万円で売れそうなマンションがあったとします。
これを買取業者にお願いすると、ざっくり2,100万円くらいになるイメージです。
「えっ、900万円も損するの？」と思わず声が出てしまいそうですよね。
私も最初はそう思いました。
しかし、これには物件の状態やエリアによって幅があります。
都心部の人気エリアで、築浅のマンションであれば、市場価格の80%〜85%が出ることも珍しくありません。
逆に、地方の築古戸建てや、再建築不可などの問題を抱えた土地であれば、50%〜60%まで下がることもあります。
スーパーで売っている野菜に例えると分かりやすいかもしれません。
農家さんが直売所で売る価格（仲介）と、スーパーという業者に卸す価格（買取）の違いです。
卸値は安くなりますが、その分、全量を一度に買い取ってくれる安心感がありますよね。
不動産の買取もこれと同じで、「時間」と「手間」をお金で買っている側面があるのです。
仲介売却と買取価格の決定的な違い
では、なぜここまで価格に差が出るのでしょうか。
最大の理由は、「誰が買うか」の違いです。
仲介売却の場合、買い手は「自分たちが住む家を探している一般の人」です。
彼らは「住みたい」という感情で買うので、多少高くても市場価格で購入してくれます。
一方、買取の場合、買い手は「不動産会社」です。
彼らは住むために買うわけではありません。
買い取った後にリフォームをして、再び市場で売るための「商品」として仕入れるのです。
つまり、買取価格とは「仕入れ値」なんですね。
ここが理解できないと、「業者が不当に安く買い叩いている」と誤解してしまいます。
業者も商売ですから、リフォーム費用をかけ、販売活動をし、さらに利益を出さなければ会社が潰れてしまいます。
「市場価格 － （リフォーム代 ＋ 諸経費 ＋ 業者の利益） ＝ 買取価格」
この計算式が、価格差の正体なのです。
| POINT ・買取相場は市場価格の約7割（物件により5割〜8割） ・買取は「業者への卸売り」なので安くなるのは必然 ・「誰が買うか」の違いが価格差を生んでいる |
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不動産の買取の相場が決まる仕組み
◆この章のポイント◆
- 業者のリフォーム費用と利益が引かれる
- 再販売にかかる税金と保有コストの影響
「それにしても、3割引きは引きすぎじゃない？」
そう感じる方も多いと思います。
私も以前、リサイクルショップでブランド品のバッグを売った時に、「え、定価の10分の1？」と驚いたことがありますが、その時はお店の家賃や人件費まで頭が回りませんでした。
不動産の場合、動く金額が大きいので、引かれる経費もまた桁違いになります。
業者が提示する査定額の内訳を知れば、「なるほど、これなら仕方ないか」と思える部分が見えてくるかもしれません。
逆に言えば、この仕組みを知っておくことで、不当に安すぎる査定を見抜く目を養うこともできるのです。
ここでは、業者が電卓を弾くときに何を計算に入れているのか、その裏側を覗いてみましょう。
業者のリフォーム費用と利益が引かれる
買取業者が物件を買い取った後、そのまま右から左へ転売することはほとんどありません。
なぜなら、そのまま売れるような綺麗な物件なら、売主さんは最初から仲介で売っているはずだからです。
多くの場合、壁紙を張り替えたり、水回りを新品に交換したりといったリフォーム・リノベーション工事を行います。
例えば、300万円かけてフルリフォームを行う場合、その300万円は当然、買取価格から差し引かれます。
さらに、業者にとって最も重要なのが「利益」です。
不動産ビジネスはリスクが大きいため、一般的に再販価格の10%〜15%程度の粗利益を見込みます。
「そんなに取るの？」と思うかもしれませんが、もし売れ残ってしまったら、その在庫リスクを全て業者が背負うことになります。
いわば、「売れ残るかもしれないリスク代」も含まれていると考えれば、少し納得がいきませんか？
再販売にかかる税金と保有コストの影響
見落としがちなのが、物件を持っている間にかかるコストです。
業者が物件を買い取ってからリフォームし、次の買い手が見つかるまで、平均して3ヶ月から半年、長いと1年以上かかることもあります。
その間、ただ置いているだけでもお金がかかるのです。
- 固定資産税（日割り計算など）
- マンションの管理費・修繕積立金
- 電気・水道などの維持費
- 不動産取得税
- 登記費用
これらは全て、業者の持ち出しになります。
特にマンションの場合、毎月の管理費や修繕積立金がバカになりません。
半年売れなければ、それだけで数十万円のコストになります。
業者はこれらの「見えない経費」をあらかじめ計算し、確実に赤字にならない安全圏の価格を提示してきます。
これが、私たちが想像する以上に買取価格が低くなってしまうカラクリなのです。
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物件別に見る不動産の買取の相場
◆この章のポイント◆
- マンションは比較的相場が安定している
- 戸建ては築年数と土地値で大きく変動
- 土地のみの買取相場と評価ポイント
「うちはマンションだから少しは高く売れるかな？」
「ボロボロの古家だけど値段つくのかな…」
一口に不動産といっても、マンション、戸建て、土地など、種類によって買取相場の傾向はガラリと変わります。
料理で言えば、鮮度が命の刺身と、保存が効く乾物くらい扱いが違うようなものです。
自分の物件タイプに当てはめて考えることで、より精度の高い相場観がつかめるはずです。
ここでは、物件種別ごとの買取事情と、評価されやすいポイントを深掘りしていきます。
マンションは比較的相場が安定している
買取市場において、最も値段がつきやすく、相場が読みやすいのがマンションです。
なぜなら、マンションは戸建てに比べて「規格化」されているからです。
同じマンション内の別の部屋がいくらで売れたかというデータがあれば、そこから容易に価格を算出できます。
特に、駅近や人気エリアのマンションであれば、市場価格の80%近い高値がつくことも期待できます。
リフォームもしやすく、再販時の人気も高いため、業者としても積極的に買い取りたい物件なのです。
ただし、管理費や修繕積立金が高すぎる物件や、旧耐震基準の古いマンションは敬遠され、相場よりさらに低くなる可能性があるので注意が必要です。
戸建ては築年数と土地値で大きく変動
マンションに比べて、戸建ての査定は非常にシビアです。
理由は単純で、建物の劣化具合が見えにくいからです。
シロアリ被害や雨漏りなど、外から見ただけでは分からないリスクが潜んでいる可能性があるため、業者はどうしても慎重（弱気）な価格を出さざるを得ません。
一般的に、築20年を超えた木造戸建ての場合、建物の価値はほぼゼロとみなされます。
そのため、「土地の値段 － 建物の解体費用」が買取価格のベースになることが多いです。
「えっ、まだ住めるのに価値ゼロ？」とショックを受けるかもしれませんが、これが日本の不動産市場の現実です。
ただし、最近はリノベーションブームもあり、躯体（骨組み）がしっかりしていれば、古民家として再生するために評価してくれる業者も増えてきています。
土地のみの買取相場と評価ポイント
建物がない「土地のみ」の場合、解体費用がかからない分、計算はシンプルです。
基本的には市場価格の7割程度が目安になります。
しかし、土地の形状や道路付けによって、価格は天と地ほど変わります。
綺麗な四角形の土地（整形地）は人気がありますが、旗竿地（道路への入り口が狭い土地）や、傾斜地などは、再販のために造成工事が必要になるため、その費用分がガッツリ引かれます。
「隣の土地は坪50万で売れたのに、うちは坪30万？」なんてこともザラにあります。
土地の買取は、「その土地にどんな家が建てられるか」で価値が決まると覚えておいてください。
| POINT ・マンションはデータが豊富で高値が出やすい ・築古戸建ては「土地値マイナス解体費」になる覚悟を ・土地は形状と道路付けが命 |
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自分で不動産の買取の相場を調べる方法
◆この章のポイント◆
- ポータルサイトで周辺の売り出し価格を確認
- 国土交通省の土地総合情報システムを使う
- 一括査定サイトで実勢価格を把握する
「業者に言われるがままの金額で売っていいのかな…」
その不安を解消する唯一の方法は、自分自身で相場を調べることです。
相場を知らずに交渉のテーブルに着くのは、目隠しをして麻雀をするようなものです。
勝てるわけがありませんよね。
今はプロじゃなくても、インターネットを使えばある程度の情報を集めることができます。
私が実際に友人の相談に乗ったときにも使った、3つの便利なツールと調べ方をご紹介します。
これらを駆使して、「この地域の相場はこれくらいですよね？」と業者にカマをかけられるくらいの知識武装をしておきましょう。
ポータルサイトで周辺の売り出し価格を確認
一番手っ取り早いのは、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを見ることです。
自分の物件と同じエリア、同じような広さ、築年数の物件が「いくらで売り出されているか」をチェックします。
ここで重要なのは、掲載されている価格はあくまで「売り出し価格（希望価格）」だということです。
実際に成約する価格は、そこから少し値引きされるのが一般的です。
見つけた価格に0.7（掛け目）を掛けてみてください。
例えば、近所の似たような家が3,000万円で売り出されていたら、3,000万 × 0.7 ＝ 2,100万円。
これが、おおよその買取相場の目安になります。
国土交通省の土地総合情報システムを使う
もう少し公的なデータを知りたい場合は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」がおすすめです。
名前は堅苦しいですが、誰でも無料で使えます。
ここでは、過去に実際に取引された価格（成約価格）を見ることができます。
「売り出し価格」ではなく「実際に売れた価格」を知ることができるので、より現実に近い数字がつかめます。
地図上でポチポチとクリックしていくだけなので、ゲーム感覚で近所の取引事例を探してみましょう。
「え、あの角の家、こんな値段で売れたの？」なんて発見があるかもしれませんよ。
一括査定サイトで実勢価格を把握する
自分で計算するのが面倒、あるいはもっと正確な今の価格が知りたい場合は、不動産一括査定サイトを利用するのが賢い手です。
一度の入力で複数の会社に査定を依頼できるので、手間がかかりません。
ここでのポイントは、査定依頼の備考欄に「買取を希望します」と明記することです。
そうしないと、高い仲介価格（市場価格）の査定ばかり来てしまい、買取相場の参考にならないからです。
複数の会社から出てきた買取査定額を並べてみれば、一番高いところと安いところで数百万円の差が出ることも珍しくありません。
その平均値こそが、あなたの物件の「真の買取相場」と言えるでしょう。
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不動産の買取の相場より高く売るコツ
◆この章のポイント◆
- 必ず複数の不動産会社に査定を依頼する
- 不用品の処分や更地渡しを相談する
- 即時買取と買取保証の違いを理解する
「相場が7割なのは分かった。でも、1円でも高く売りたい！」
それが本音ですよね。
私も関西人の血が騒ぐのか、「そこをなんとか！」と交渉したくなるタイプです。
実は、買取価格は「定価」ではありません。
交渉や工夫次第で、査定額をアップさせることは十分に可能です。
ここでは、業者の担当者が思わず「分かりました、上司に掛け合ってみます」と言いたくなるような、効果的な交渉術と準備についてお話しします。
ちょっとした手間で数十万円、場合によっては百万円単位で変わることもあるので、やらない手はありませんよ。
必ず複数の不動産会社に査定を依頼する
これが基本中の基本、かつ最強のテクニックです。
1社だけに相談して決めてしまうのは、言い値で売るようなものです。
不動産会社にも「得意・不得意」があります。
マンション再生が得意な会社、戸建て用地を探している会社、ボロ家を直すのが得意な工務店系業者など、欲しい物件は会社によって違います。
A社では2,000万円と言われた物件が、B社では2,300万円になるなんてことは日常茶飯事です。
「他社さんでは○○万円と言われているんですが…」と、競合がいることを匂わせるだけで、業者の本気度が変わります。
不用品の処分や更地渡しを相談する
買取のメリットは「現状渡し（そのままでOK）」ですが、業者も人間です。
ゴミ屋敷のような状態だと、「処分費用がかさむな」「片付けが面倒だな」とマイナスの印象を持ち、その分を安全マージンとして査定額から引きたくなります。
もし可能であれば、室内の不用品（残置物）を自分で処分しておくことで、「処分費分を上乗せしてください」と交渉できます。
また、古い戸建ての場合、「更地にして渡す条件ならいくらになりますか？」と聞いてみるのもアリです。
解体費用はかかりますが、解体費以上に査定額がアップするなら、その方が手取りが増えるケースもあるからです。
即時買取と買取保証の違いを理解する
最後に、売り方の選択肢を知っておきましょう。
すぐに現金化する「即時買取」だけでなく、「買取保証」という制度があります。
これは、「まずは3ヶ月間、仲介で高く売れるかチャレンジしてみて、もし売れなかったら約束した金額で買い取りますよ」という仕組みです。
時間に少し余裕があるなら、これを使わない手はありません。
運良く仲介で売れれば市場価格で手放せますし、ダメでも買取金額が保証されているので安心です。
「高値へのチャレンジ権」を持ったまま、保険をかけるようなイメージですね。
| POINT ・相見積もりは必須！3社以上比較しよう ・「買取保証」を使えば、高値売却のチャンスも残せる ・「残置物撤去」を交渉材料に使うのも有効 |
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不動産の買取の相場に関するまとめ
ここまで、不動産の買取相場の仕組みや、少しでも高く売るためのポイントをお話ししてきました。
正直なところ、仲介に比べて価格が下がることは避けられません。
「やっぱり損なのかな…」とため息をつきたくなる瞬間もあるでしょう。
でも、買取には「いつ売れるか分からない不安」からの解放や、「誰にも知られずにスピーディーに現金化できる」という、お金には代えがたい価値があります。
私自身、過去に悩み抜いた末に買取を選んだことがありますが、手続きが終わって通帳に現金が入った瞬間のあの「肩の荷が下りた」感覚は、今でも忘れられません。
大切なのは、相場の仕組みを理解した上で、あなたが「価格」を取るのか、「時間と安心」を取るのか、納得して選ぶことです。
この記事が、あなたの不動産売却という大きな決断の、小さな道しるべになれば嬉しいです。
本日のまとめ
- 買取相場は市場価格の約7割が目安
- 安くなる理由は業者のリフォーム代と利益
- 買い手は「住む人」ではなく「業者」
- 売れ残りのリスク代も含まれている
- マンションは比較的相場が安定している
- 築古戸建ては土地値評価になりやすい
- ポータルサイトで周辺相場をチェック
- 売り出し価格に0.7を掛けて計算する
- 国土交通省のサイトで成約価格を見る
- 必ず3社以上の業者に査定を出す
- 1社即決は損をする可能性が高い
- 不用品処分で査定額アップを交渉
- 買取保証なら高値売却も狙える
- 納得できる選択をすることが一番大事
- 不安ならまずは一括査定で比較から
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