こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「実家を相続したけれど、住む予定がないから売りたいな。」
「でも、売って利益が出たら税金がたくさん取られるって聞いたけど本当？」
そんな悩みを抱えていませんか？
親御さんが大切に守ってきた家を手放すだけでも、心には大きな負担がかかるものです。
その上、難しい税金の話が出てくると、もう頭がパンクしそうになりますよね。
僕も以前、知人の相続相談に乗った時に、あまりの複雑さに一緒に頭を抱えた経験があります。
でも、安心してください。
国はそんなあなたのために、「空き家の特例控除」という、とてもありがたい制度を用意してくれています。
これを使えば、なんと売却益から最大3,000万円も引いて計算してくれるんです。
つまり、税金がゼロになる可能性だってあるんですよ！
ただ、この制度、条件がちょっと細かいのが難点なんです。
そこで今回は、難しい言葉は極力使わずに、まるでカフェで世間話をするような感覚で、この制度について詳しく解説していきますね。
2024年の改正で使いやすくなったポイントもしっかりお伝えしますので、ぜひ最後までお付き合いください。
◆このサイトでわかる事◆
- 空き家の特例控除の基本的な仕組み
- あなたの実家が対象になるかのチェックポイント
- 2024年の法改正で何が変わったのか
- 申請に必要な書類と入手方法
- 具体的な手続きの流れとスケジュール
- 申請時に注意すべき落とし穴
- 税理士に頼むべきかどうかの判断基準
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空き家の特例控除とは？
◆この章のポイント◆
- 相続した実家を売却した時の節税制度
- 最大3,000万円が所得から引かれる仕組み
まずは、「空き家の特例控除」というのが一体どんな制度なのか、ざっくりと全体像をつかんでいきましょう。
名前だけ聞くと、なんだか難しそうな法律用語に聞こえますよね。
でも、簡単に言えば「空き家問題を解決するために、国がご褒美をくれる制度」だと思ってください。
日本中で今、誰も住んでいない古い家が増えすぎて問題になっているのは、ニュースなどで聞いたことがあるかもしれません。
国としては、「古い家を放置せずに、次の人に売って使ってもらうか、更地にして有効活用してほしい」と考えているんです。
だから、「実家を相続して、ちゃんと売却してくれた人には、税金を安くしてあげますよ！」という太っ腹なルールを作ったわけですね。
この章では、この制度を使うと具体的にどれくらいお得になるのか、その仕組みの基本をわかりやすく解説します。
「税金の話は苦手…」という方も、ここだけ押さえておけば大丈夫ですよ。
私と一緒に、まずは制度の「おいしい部分」を確認していきましょう。
相続した実家を売却した時の節税制度
通常、不動産を売って利益が出ると、「譲渡所得税」という税金がかかります。
これは、売った金額から、その家を買った時の金額や諸経費を引いた「儲け」に対してかけられる税金です。
例えば、親御さんが昔安く買った土地が値上がりしていて、売却益が1,000万円出たとしましょう。
ざっくり言うと、その約20%、つまり200万円くらいが税金として持っていかれてしまうんです。
これって、結構大きな金額だと思いませんか？
「せっかく実家を整理したのに、税金でこんなに減るなんて…」とがっかりしてしまう人も少なくありません。
そこで登場するのが、この空き家の特例控除なんです。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」なんて長い名前がついていますが、覚える必要はありません。
要するに、「相続した空き家を売るなら、特別に税金を安くしてあげるよ」という特例措置なんですね。
これを料理で例えるなら、「通常はお客様全員からサービス料を取るけど、食べ残しを片付けてくれた人だけはサービス料無料！」みたいな感じです。
国としても空き家が減って嬉しい、あなたも手取りが増えて嬉しい、まさにウィンウィンの関係を作れる制度なんですよ。
最大3,000万円が所得から引かれる仕組み
じゃあ、具体的にどれくらい安くなるの？というのが一番気になるところですよね。
結論から言うと、売却して出た利益（譲渡所得）から、最大で3,000万円を差し引くことができます。
これを「3,000万円の特別控除」と言います。
計算式はこんなイメージです。
- 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 3,000万円 ＝ 税金の対象になる金額
もし、計算上の利益が2,000万円だったとしても、そこから3,000万円を引けるので、税金の対象額はゼロになります。
つまり、税金を一円も払わなくて済むというわけです！
これは本当に大きいですよね。
利益が4,000万円出た場合でも、そこから3,000万円引いて、残りの1,000万円に対してだけ税金がかかります。
本来なら数百万円の税金がかかるところが、タダになったり大幅に減ったりするわけですから、使わない手はありません。
ただ、この「魔法のようなチケット」を使うには、いくつかの厳しい条件をクリアしなければならないんです。
「えっ、やっぱり簡単にはいかないの？」と思いましたか？
そうなんです、世の中そんなに甘くはありません。
でも、条件さえ知っていれば対策は打てますから、次章でその重要な要件をしっかり確認していきましょう。
| POINT：特例の効果 ・売却益から最大3,000万円を控除できる ・利益が3,000万円以下なら税金がゼロになる可能性大 ・確定申告をしないと適用されないので注意！ |
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空き家の特例控除の適用要件
◆この章のポイント◆
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- 相続開始の直前まで被相続人が1人で居住
- マンション等の区分所有建物ではないこと
- 売却代金が1億円以下であること
「3,000万円も引いてくれるなら、ぜひ使いたい！」と意気込んだものの、実はここで脱落してしまうケースが意外と多いんです。
この特例には、「どんな家でもOK」というわけではなく、対象となる家や状況に細かい条件が設定されています。
まるで、遊園地のアトラクションにある身長制限のようなものですね。
「あと1センチ足りなくて乗れなかった…」なんて悔しい思いをしないためにも、事前にチェックしておくことがめちゃくちゃ重要です。
特に、「いつ建てられた家なのか？」や「誰が住んでいたのか？」という点は、特例適用の分かれ道になります。
この章では、数ある条件の中でも特に重要な4つのポイントに絞って、わかりやすく解説していきます。
あなたの実家がこの「身長制限」をクリアしているか、登記簿や記憶をたどりながら一緒に確認していきましょう！
昭和56年5月31日以前に建築された家屋
まず最初のハードルは、家の「年齢」です。
この特例が使えるのは、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋に限られます。
なぜこんな中途半端な日付なのか気になりますよね？
実はこれ、建築基準法の「旧耐震基準」と「新耐震基準」の境目なんです。
国としては、「地震に弱い古い家をなんとかしたい！」という狙いがあるので、この日付より古い家をターゲットにしているわけです。
「うちは昭和56年に建てたけど、どっちだろう？」と迷ったら、家の登記簿謄本（全部事項証明書）を見てみてください。
表題部の「建築年月日」が判断基準になります。
もし昭和56年6月1日以降の日付だったら、残念ながらこの特例は使えません。
たった1日の違いで3,000万円の控除が受けられるかどうかが決まるなんて、ちょっとドキドキしますよね。
でも、これが絶対的なルールなので、まずはここをクリアしているかを確認するのが第一歩です。
相続開始の直前まで被相続人が1人で居住
次の条件は、「亡くなった親御さんが、その家で一人暮らしをしていたこと」です。
原則として、亡くなる直前までその家に住んでいて、かつ同居人がいなかった場合に対象になります。
「えっ、最後は老人ホームに入ってたんだけど…」という方も多いですよね。
安心してください、そこは少し柔軟になっています。
要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合でも、いくつかの条件（入所時に一人暮らしだった、家財道具をそのままにしていた等）を満たせば、特例の対象になることがあります。
逆に注意が必要なのは、「二世帯住宅」や「親の面倒を見るために同居していた」ケースです。
もし相続開始の時にあなたが同居していたら、この「空き家の特例」は使えません。
この特例はあくまで「住む人がいなくなって空き家になってしまった家」を救済するためのものだからです。
「お母さんと一緒に住んであげてたのに損するの？」と思うかもしれませんが、同居の場合は別の特例（小規模宅地等の特例など）が使える可能性があるので、そちらを検討することになりますね。
マンション等の区分所有建物ではないこと
これはシンプルですが、見落としがちなポイントです。
この特例の対象は、「一戸建て」に限られます。
つまり、マンションなどの区分所有建物は対象外なんです。
「えー！実家は古い団地なんだけどダメなの？」とがっかりされた方もいるかもしれません。
残念ながら、今の法律ではマンションは対象外とされています。
理由としては、マンションは一戸建てに比べて管理組合があったりして、個人の意思だけで取り壊しや耐震改修が難しいから…なんて言われています。
もし実家がマンションの場合は、この特例は使えないので、他の売却方法や節税策を探す必要がありますね。
売却代金が1億円以下であること
最後は金額の制限です。売却代金が1億円以下でなければなりません。
「そんな豪邸じゃないから大丈夫だよ（笑）」と笑ったあなた、ちょっと待ってください。
これ、実は土地と建物の合計額なんです。
都心の一等地にある実家だったり、広い敷地だったりすると、古い家でも土地の価値だけで1億円を超えてしまうことが意外とあります。
また、注意したいのが「分割して売る場合」です。例えば、広い土地を半分に分けて、2回に分けて売却したとしましょう。
この場合、それぞれの売却額ではなく、合計額で判定されることがあります。
もし合計して1億円を超えてしまうと、特例が使えなくなるリスクがあるので注意が必要です。
「ギリギリ1億円いきそうだな…」という場合は、売出し価格の設定を慎重に行う必要がありますね。
| POINT：特例適用の4大要件 1. 昭和56年5月31日以前の建築（旧耐震基準） 2. 亡くなる直前まで一人暮らし（老人ホーム入居は例外あり） 3. 一戸建てであること（マンションは不可） 4. 売却額が1億円以下 |
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空き家の特例控除と2024年改正
◆この章のポイント◆
- 譲渡後の取り壊しや耐震改修も対象へ
- 特例の適用期限が延長されたポイント
- 要件緩和で利用しやすくなった具体例
さて、ここからが最新情報です！
実はこの「空き家の特例控除」、2024年（令和6年）1月1日以降の売却からルールが少し変わりました。
一言で言うと、「今までより使いやすくなった」んです。
これまでは「売る前に自分たちで家を壊さないといけない」とか、「耐震工事をしてからじゃないと売れない」といった厳しいルールがありました。
これが売り主（つまりあなた）にとっては大きな負担だったんですよね。
「解体費用を先に払うお金なんてないよ…」と諦めていた人も多かったはずです。
でも今回の改正で、そのハードルがグッと下がりました。
この章では、改正によって何がどう良くなったのか、僕たちが具体的にどう恩恵を受けられるのかを解説していきます。
これから売却を考えている人にとっては朗報ばかりなので、ぜひチェックしてくださいね。
譲渡後の取り壊しや耐震改修も対象へ
これが一番大きな変更点です。
これまでは、特例を受けるためには「売却契約を結んで引き渡すときまでに」、売り主が解体（更地化）するか、耐震リフォームを完了させておく必要がありました。
つまり、売れるかどうかわからない段階で、数百万円の解体費用を持ち出しで払わなきゃいけなかったんです。
これって、めちゃくちゃリスクが高いですよね。
でも、改正後は「売った後の翌年2月15日までに」解体や耐震工事が行われればOKになりました。
具体的には、家付きのままで買主（不動産業者など）に売却し、その買主が後から解体工事を行っても、特例の対象になるんです。
これなら、解体費用のことを心配せずに、まずは「現状有姿（そのままの状態）」での売却活動をスタートできます。
売り主側の金銭的・精神的負担が劇的に軽くなる、まさに神改正と言ってもいいでしょう。
特例の適用期限が延長されたポイント
実はこの特例、もともとは2023年末までの期間限定の予定でした。
「えっ、じゃあもう終わっちゃうの？」と焦った人もいたかもしれません。
でも安心してください。
今回の改正で、適用期限が2027年（令和9年）12月31日まで延長されました。
4年間も延長されたので、今から相続手続きを始めても十分に間に合います。
ただし、油断は禁物です。
相続してから売却するまでには、「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という別のタイムリミットもあるからです。
制度自体の期限は延びましたが、あなたの個別の期限は刻一刻と迫っています。
「まだ時間があるからいいや」と放置せず、早めに動き出すのが吉ですよ。
要件緩和で利用しやすくなった具体例
この改正のおかげで、今まで諦めていたようなケースでも特例が使えるようになります。
例えば、「手元に現金がなくて解体工事が頼めない」というケース。
これまでは借金をして解体するか、特例を諦めるしかありませんでした。
でもこれからは、買主である不動産会社に「解体は御社でお願いしますね」という条件で契約すれば、スムーズに売却できて、しかも3,000万円控除も受けられます。
また、相続人が3人以上いる場合の控除額についても変更がありました。
これまでは一人あたり上限3,000万円でしたが、相続人が3人以上の場合は一人あたり上限2,000万円に減額されます。
ここは唯一の「改悪（厳しくなった点）」かもしれませんが、それでも2,000万円控除されれば十分な節税効果がありますよね。
全体として見れば、使い勝手は格段に良くなっています。
「うちはどうなんだろう？」と思ったら、まずはこの新しいルールを前提に不動産屋さんや税理士さんに相談してみると良いでしょう。
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空き家の特例控除の必要書類
◆この章のポイント◆
- 被相続人居住用家屋等確認書の入手方法
- 売買契約書の写しや登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書が必要なケース
特例の条件はクリアできそうですか？
「よし、いけるぞ！」と思ったら、次は事務的な準備のスタートです。
役所の手続きって、聞いただけでアレルギー反応が出る人もいますよね。
僕も書類の山を見ると、つい後回しにしたくなっちゃうタイプです（笑）。
でも、この3,000万円控除を受けるためには、確定申告の時に特定の書類を添付しなければなりません。
これを忘れると、どんなに条件を満たしていてもアウトになってしまいます。
特に重要なのが「被相続人居住用家屋等確認書」という、呪文のような名前の書類です。
この章では、この最重要書類を中心に、必要なものをリストアップして解説します。
早めに準備しておけば、申告時期になって「書類が足りない！」とパニックにならなくて済みますよ。
被相続人居住用家屋等確認書の入手方法
この書類は、いわば「市町村からのお墨付き」です。
「確かにこの家は要件を満たしていますよ」と、空き家があった市区町村長に証明してもらう必要があります。
入手するには、管轄の役所（空き家対策課など）に申請書を提出します。
ここで重要なのが、申請する時に添付する証拠書類です。
例えば、「電気・ガス・水道の閉栓証明書」などが求められることがあります。
これは、「相続直後から誰も住んでいませんでしたよ」ということを証明するためですね。
また、売却後の解体写真や、買主が作成した書類が必要になる場合もあります。
申請してから発行されるまで、通常1〜2週間、長いと1ヶ月くらいかかることもあります。
確定申告の期限ギリギリになってから行くと間に合わない可能性があるので、売却が終わったらすぐに手続きを始めるのが鉄則ですよ。
売買契約書の写しや登記事項証明書
これは不動産売買ではおなじみの書類ですね。
「いつ、いくらで売ったのか」を証明するために、売買契約書のコピーが必要です。
また、登記事項証明書（登記簿謄本）も必要になります。
これは法務局で誰でも取得できます。
ここで確認されるのは、「昭和56年5月31日以前の建築か」という点や、所有者の変遷などです。
これらの書類は、売買契約の時に不動産業者から受け取っているはずなので、大事に保管しておいてくださいね。
もし紛失してしまっても、再発行や写しの入手は可能ですが、手間がかかるので無くさないようにしましょう。
耐震基準適合証明書が必要なケース
もし、家を解体せずに「家付き」のまま売却し、買主がそのまま住むような場合は、この書類が必要になります。
つまり、「古いけど、今の地震にも耐えられる丈夫な家ですよ」という証明です。
これを取るには、建築士などに依頼して耐震診断を受けなければなりません。
ただし、先ほどお話ししたように、売却後に解体する場合は、この証明書は不要になります。
2024年の改正で、多くのケースでこの手間が省けるようになったのは嬉しいポイントですね。
自分の売り方がどのパターンに当てはまるのか、不動産業者によく確認して、無駄な書類集めをしないように気をつけましょう。
| POINT：書類準備のコツ ・「被相続人居住用家屋等確認書」の発行には時間がかかる ・ライフラインの閉栓証明書などは捨てずに保管！ ・売却パターン（解体かリフォームか）によって必要書類が変わる |
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空き家の特例控除の申請手続き
◆この章のポイント◆
- 管轄の税務署への確定申告が必須
- 申告期限とスケジュールの目安
- 税理士に依頼すべきかどうかの判断基準
書類が揃ったら、いよいよ最終ステージ「申請手続き」です。
どんなに完璧に準備していても、最後の申請を忘れたり間違えたりしたら、すべてが水の泡になってしまいます。
この特例を受けるための手続きは、たった一つ。
それは「確定申告」です。
会社員の方は「年末調整しかしたことないから分からないよ…」と不安になるかもしれませんね。
でも、恐れることはありません。
やるべきことと期限さえわかっていれば、落ち着いて対処できます。
この章では、いつ、どこで、何をすればいいのか、具体的なアクションプランをお伝えします。
ゴールはもうすぐそこですよ！
管轄の税務署への確定申告が必須
まず大前提として、この特例は「黙っていても自動的に適用されるもの」ではありません。
自分で「私はこの特例を使いたいので、税金を安くしてください！」と税務署に申告する必要があります。
たとえ計算上の利益がゼロになり、税金が発生しない場合でも、申告自体は必須です。
ここを勘違いして「利益ゼロだから申告しなくていいや」と放置してしまうと、後で「無申告ですよ！」と税務署から連絡が来て、特例が認められなくなる…なんて最悪の事態になりかねません。
提出先は、あなたの住所地を管轄する税務署です。
亡くなった親御さんの住所地ではないので、間違えないようにしてくださいね。
申告期限とスケジュールの目安
確定申告ができる期間は決まっています。
家を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間です。
例えば、2024年中に売却が完了してお金を受け取ったなら、申告は2025年の2月〜3月になります。
「まだ先だからいいや」と思っていると、あっという間にその時期が来ます。
特に先ほどお話しした「被相続人居住用家屋等確認書」の取得に時間がかかるので、年明けすぐには書類集めを完了させておくくらいのペース配分が理想的です。
3月15日の期限を過ぎてしまうと、受け付けてもらえなかったり、延滞税がかかったりすることもあるので、カレンダーに赤丸をつけておきましょう！
税理士に依頼すべきかどうかの判断基準
「自分でやるのはどうしても不安…」という場合は、プロである税理士にお願いするのも一つの手です。
特に、以下のようなケースは依頼を検討した方がいいかもしれません。
- 相続人が複数いて、権利関係が複雑な場合
- 売却益の計算が難しそうな場合（取得費が不明など）
- 平日に役所に行ったり書類を作る時間が全く取れない場合
費用はかかりますが（一般的に10万円〜など）、それで3,000万円の控除が確実に受けられるなら、安いものだと考えることもできます。
逆に、権利関係がシンプルで、書類集めも自分でできそうなら、税務署の無料相談会などを活用して自分で申告することも十分可能です。
自分の性格や状況に合わせて、ストレスのない方法を選んでくださいね。
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空き家の特例控除の注意点
◆この章のポイント◆
- 親子や夫婦間の売買は対象外になる
- 併用できない他の税制特例がある
- 共有名義で相続した場合の控除額
ここまで読んで、「完璧！もう大丈夫！」と思ったあなた。
最後にもう少しだけ、落とし穴になりやすい注意点をお伝えさせてください。
「知らなかった…」では済まされないルールがいくつかあるんです。
特に身内での売買や、他の特例との組み合わせには要注意です。せっかくの節税チャンスを逃さないために、最後の確認をしておきましょう。
親子や夫婦間の売買は対象外になる
「知らない人に売るのは不安だから、息子に買ってもらおうかな」そう考える方もいるかもしれませんが、これはNGです。
この特例は、親子や夫婦など「特別な関係」にある人への売却には使えません。
生計を一にする親族や、内縁関係の人も含まれます。あくまで「第三者」に売却して、空き家を流通させることが目的だからです。
身内での売買を考えているなら、この特例は諦めるか、別の方法を考える必要があります。
併用できない他の税制特例がある
税金の特例には、「これを使ったらアレは使えないよ」という組み合わせのルールがあります。
例えば、「住宅ローン控除」との関係。
もしあなたが、実家を売ったお金で新しいマイホームを買おうとしている場合、新居で住宅ローン控除を受けようとすると、この3,000万円控除と併用できないケースがあります。
どちらがお得になるのか、シミュレーションが必要です。
また、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」という別の制度とも併用できません。
どれを選ぶのが一番得策か、これはケースバイケースなので、迷ったら税務署や税理士に相談するのが確実です。
「二兎を追う者は一兎をも得ず」にならないよう、戦略的に選びましょう。
共有名義で相続した場合の控除額
兄弟などで実家を共有名義で相続した場合、それぞれが要件を満たせば、それぞれが控除を受けられます。
例えば、兄弟2人で相続して売却した場合、最大で3,000万円×2人＝6,000万円まで控除できる可能性があります。
ただし、先ほどお話ししたように、2024年以降の売却で相続人が3人以上の場合は、一人あたり2,000万円になります。
共有名義はトラブルの元になりやすいですが、この特例に関しては、控除枠が増えるというメリットにもなり得ます。
うまく活用して、賢く節税したいですね。
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空き家の特例控除のまとめ
いかがでしたでしょうか。
ここまで「空き家の特例控除」について、制度の仕組みから2024年の改正点、具体的な手続きまで解説してきました。
最初は「難しそうだな…」と感じていたかもしれませんが、ポイントを押さえれば自分でもできそうな気がしてきませんか？
実家を売却するということは、思い出の場所を手放す寂しさも伴います。
だからこそ、税金などの金銭面での心配事はすっきりと解消して、前向きな気持ちで次のステップに進んでほしいと僕は願っています。
この特例は、そんなあなたを後押ししてくれる強力な味方です。
まずは要件のチェックから、一歩ずつ進めてみてくださいね。
本日のまとめ
- 空き家の特例控除は売却益から最大3000万円を引ける制度
- 家は昭和56年5月31日以前の建築であることが必須
- 亡くなる直前まで親が一人暮らしをしていたことが条件
- マンションは対象外で一戸建てのみ適用される
- 売却代金が1億円以下でないと使えない
- 2024年改正で売却後の解体や工事でもOKになった
- 適用期限は2027年末まで延長されている
- 必要書類の「被相続人居住用家屋等確認書」は役所で取る
- 確定申告は売却翌年の2月16日から3月15日まで
- 利益がゼロでも特例を使うなら申告は必須
- 親子や夫婦間の売買では使えないので注意
- 住宅ローン控除など他の特例と併用できない場合がある
- 共有名義なら人数分の控除枠が使える可能性がある
- 手続きに不安があれば早めに税理士へ相談を
- 期限管理をしっかり行い確実に節税しよう
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住まなくなった家は老朽化が早い？放置リスクと対策を徹底解説
実家の売却の手順完全ガイド！相続から税金まで損しないための全知識
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
参考サイト
国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
国土交通省：空き家の発生を抑制するための特例措置
財務省：譲渡所得に関する税制
税理士ドットコム：3000万円特別控除の要件
SUUMO：空き家売却の3000万円特別控除とは
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