計画道路にある土地を売却する方法とは？価格への影響と成功のコツ

こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。

先日、ご近所をのんびり散歩していたとき、ふと見慣れた古いアパートが取り壊されて見通しの良い更地になっているのに気づきました。

近所の方に話を聞いてみると、実はそこが何十年も前に定められた都市計画道路の予定地で、いよいよ道路拡張工事が始まることになったのだそうです。

自分の所有している土地や実家が都市計画道路にかかっていると知ったとき、本当にこのまま売却できるのか不安になる方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、計画道路に指定されている土地であっても売却手続きを進めることは十分に可能です。

ただし、計画がどの段階まで進んでいるかによって建築上の制約や売りやすさが大きく異なるため、正しい知識を持っておくことが不可欠となります。

この記事では、計画道路にある土地の現状や売却価格への影響、知っておくべき制限からスムーズに手放すための具体的なコツまで、わかりやすく掘り下げて解説していきます。

◆このサイトでわかる事◆

計画道路に指定されている土地の基本的な意味と指定される理由
計画決定と事業決定という2つの段階における売却難易度の違い
都市計画法第53条に基づく建築制限の具体的な内容と構造制限
事業決定後に発生する自治体への売却届出義務と先買権の仕組み
計画道路の土地における相場価格からの割引率と補償金の関係
買い手を見つけるための有効なアピール方法と進捗状況の調べ方
仲介で売れない場合における専門の買取会社を活用した売却手順

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計画道路にある土地の売却とは？
1. 都市計画道路の概要と指定される理由
2. 計画決定と事業決定による売却難易度の違い
計画道路内の土地売却に影響する制限
1. 建築制限による階数や構造の制約
2. 事業決定後の先買権と自治体への売却届出
計画道路のある土地を売却する価格相場
1. 計画段階による売却価格の割引率
2. 買収補償金の仕組みと税制上の特例措置
計画道路の土地を売却するコツ
計画道路にある土地の売却まとめ

計画道路にある土地の売却とは？

◆この章のポイント◆

都市計画道路の概要と指定される理由
計画決定と事業決定による売却難易度の違い

雨の日の独特なアスファルトの匂いを感じながら通りを歩いていると、道路の幅が急に狭くなっている場所を見かけることがあります。

こうした場所の多くは、将来的に道路を広げるための計画道路として指定されている土地です。

計画道路にかかる土地の売却は決して珍しいことではありませんが、売買を進める上では一般的な不動産とは異なるルールを理解しておく必要があります。

この章では、まず都市計画道路とはどのような存在なのか、そして道路計画の進展具合によって売却の難易度がどう変化するのかという根本的な部分について詳しく見ていきましょう。

都市計画道路の概要と指定される理由

都市計画道路にかかる土地の売却は、指定段階が事業認可前であれば一般市場で問題なく行うことができます。

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて街の交通網整備や防災機能の強化を目的に、あらかじめ道路の敷設が予定されているエリアのことです。

将来的な交通量の増加に対応するためや、避難経路を確保するために指定されるケースがほとんどと言えます。

私自身、最初は計画道路と聞いて差し押さえのような厳しい制限を想像してしまいましたが、実際には指定されているからといって直ちに土地が没収されるわけではありません。

国や自治体が長期的なまちづくりのビジョンに基づいて設定しているため、数十年以上にわたって着工されないまま放置されている土地も数多く存在します。

したがって、指定された土地だからといって売買そのものが禁止されているわけではなく、所有者の意思で自由に売却手続きを進めることが可能なのです。

ただし、後述する建築上の制約が課されるため、買い手に対して正しい情報を提示しながら取引を進める姿勢が求められます。

購入を検討する買主にとっても、都市計画道路の背景を知ることは重要であり、将来的な立ち退きの可能性を含めて理解してもらう必要があります。

計画決定と事業決定による売却難易度の違い

計画道路内の土地売却において最も重要となるのが、「計画決定」と「事業決定」という2つの進行段階の違いです。

計画決定の段階では、将来そこに道路を作るという位置や方針が定められた状態に過ぎません。

具体的な工事スケジュールや用地買収の目処は立っておらず、自治体による買収交渉も始まっていないのが一般的です。

そのため、計画決定の段階であれば、一般的な不動産仲介を通じて一般の買主に売却することが比較的容易となります。

一方で、事業決定（事業認可）の段階に進むと、具体的な道路整備工事に向けた手続きや用地買収がスタートします。

この段階になると近いうちに土地が収用されることが確定するため、一般の方が住居用として土地を購入するケースは激減します。

正直言うと、事業決定が下りたあとの土地を個人間売買で売却するのは現実的ではなく、自治体による買い取りを待つか、専門の買取会社へ相談するのが賢明な選択と言えるでしょう。

ご自身の土地が現在どちらの段階にあるのかを事前に把握しておくことが、売却戦略を立てる第一歩となります。

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計画道路内の土地売却に影響する制限

◆この章のポイント◆

建築制限による階数や構造の制約
事業決定後の先買権と自治体への売却届出

青空のもとで散歩をしているとき、周囲の住宅街の中で一箇所だけ2階建ての木造住宅が並んでいるエリアを見かけ、不思議に思った経験があります。

あとから調べて納得したのですが、それこそが法律によって厳しい建築制限が課されている都市計画道路の指定区域だったのです。

計画道路内にある土地は自由な建築や売買に対して法令上の制限が設けられており、これが売却時の価格や需要に大きく影響します。

ここからは、具体的にどのような法律上の制約が課されるのか、売主として知っておくべき法的ルールを紐解いていきます。

建築制限による階数や構造の制約

計画決定段階の土地には都市計画法第53条に基づく建築制限が適用され、建てられる建物の構造や階数が制限されます。

将来的に道路工事を始める際、建物の移転や解体をスムーズに行えるようにするため、頑丈すぎる建物は建てられないルールになっているのです。

基本的には「階数が2階以下（自治体によっては緩和措置で3階以下）」「地下室を作らないこと」「主要構造部が木造や鉄骨造など移転が容易であること」が許可条件となります。

そのため、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションや堅固なビルを建てることは原則として不可能です。

マイホームを自由に建てたいと考えている買い手にとっては、この建築制限が大きなハードルに感じられる場合があります。

しかし、自治体によっては長年事業が着手されていない路線に対して「緩和基準」を適用しており、3階建ての木造住宅なら許可されるケースも増えてきました。

売却を開始する前には、該当する自治体の建築指導課などで最新の緩和条件を確認しておくことが必須です。

事業決定後の先買権と自治体への売却届出

計画道路が事業決定の段階に移行した場合、都市計画法第67条の規定により有償で土地を譲渡する際の届出義務が生じます。

土地の所有者が第三者に有償で売却しようとする場合、事前に「売却予定価格」や「相手方」を書面で事業施行者（自治体等）に届け出なければなりません。

届出を受けた自治体には「先買権（優先して買い取る権利）」が与えられており、届け出から一定期間内であれば公共用地として優先的に買い取ることが可能です。

もし自治体が先買権を行使した場合は、届出に記載した予定価格で自治体に対して土地を売却する流れになります。

自治体が買い取りを行わない旨を通知してきた場合には、初めて届出通りの第三者へ売却できる仕組みです。

ここが肝心なのですが、事業決定後の土地は買い手側にとっても自由に利用できないリスクが高いため、実務上の取引相手はほぼ自治体一択となります。

知らずに第三者と勝手に契約を結んでしまうとトラブルに発展するため、事業決定後の売却では必ず届出の手続きを正しく踏む必要があります。

POINT
計画決定段階なら2階建て以下の木造など建築制限に注意すれば一般売却が可能
自治体によって建築制限の緩和基準（3階建て可など）が導入されているか確認する
事業決定後の有償譲渡は自治体への事前届出が義務付けられ先買権が発生する
法的トラブルを防ぐためにも契約前に自治体への確認作業を徹底する

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計画道路のある土地を売却する価格相場

◆この章のポイント◆

計画段階による売却価格の割引率
買収補償金の仕組みと税制上の特例措置

夕暮れの街を歩きながら新築の建売住宅を見ていると、きれいな整形地と少し変わった形状の土地では販売価格に大きな開きがあることに気づかされます。

計画道路にかかっている土地も同様で、将来的な使い勝手の制約を見込んで相場より安く価格設定されるのが通例です。

「相場より安くなる」と聞くと損をしてしまう印象を受けるかもしれませんが、立ち退き時の補償金や税金上の優遇措置が存在することも見逃せません。

ここでは、計画道路のある土地の価格相場や割引率の考え方、そして将来受け取れる補償金のメリットについて深掘りしていきましょう。

計画段階による売却価格の割引率

計画道路にかかる土地の売却価格は、一般的な市場相場からおおむね10％から20％程度安くなる傾向があります。

建築制限が存在することや、将来的に立ち退かされるリスクを買主が引き受けることになるため、その分を価格面で還元する必要があるからです。

ただし、敷地のどれくらいが計画道路に含まれているかによって、割引率の幅は大きく変動します。

敷地の一部だけが道路にかかっており、残った土地（残地）だけでも十分に希望の家が建つ場合は、相場より10％程度の微減にとどまるケースが多いです。

一方で、敷地の大部分が計画道路に含まれており、事業が始まったら住み続けることが不可能な場合は、20％以上の減額を余儀なくされることもあります。

個人的な感覚としては、単に安くするのではなく「相場より安く広い土地が買える」というお得感として買主に訴求するのが現実的だと感じます。

無理に相場通りの強気な価格で売り出しても長期間売れ残ってしまうため、早期売却を目指すなら適切な割引率を提示することが極めて重要です。

買収補償金の仕組みと税制上の特例措置

事業決定後に自治体によって土地が買い取られる場合は、市場価格と同等以上の「買収補償金」が支払われます。

自治体による用地買収は、土地所有者の財産権を保護する観点から行われるため、近隣の取引実勢価格を基準に適正な土地代金が算出されます。

さらに、土地代金だけでなく、現在建っている建物の解体費用や引越し費用、さらには移転に伴う雑費まで「移転補償金」として別枠で支給されるのが特徴です。

また、税金面においても非常に大きな優遇措置が用意されている点も見逃せません。

収用によって土地を売却した場合、譲渡所得から最高5,000万円まで控除できる「収用等の特例（5,000万円特別控除）」が適用できる仕組みとなっています。

これにより、自治体に買い取られた際にかかる譲渡所得税が実質ゼロになるケースも珍しくありません。

一般市場で安値で売却するよりも、自治体による事業化を待って収用に応じるほうが、手元に残る現金が多くなる場合もあることを覚えておくと良いでしょう。

POINT
計画道路の土地は建築制限や立ち退きリスクの影響で相場より10?20%安くなりやすい
敷地の何割が道路にかかっているかによって減額の割合は左右される
自治体買収の際は土地代金に加えて解体費や引越し費用の補償金が支給される
収用による売却では最高5,000万円の特別控除により税金負担が大幅に軽減される

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計画道路の土地を売却するコツ

◆この章のポイント◆

自治体で都市計画の進捗状況を確認
買い手に建築制限やメリットを丁寧に提示
計画道路に強い不動産会社に売却査定を依頼
売れにくい場合は専門の買取会社へ売却
計画道路の土地売却でよくある疑問と回答

散歩の途中で見かける不動産屋さんの店舗前に置かれた物件情報紙を見ていると、同じエリアでも「売主の工夫」を感じる物件とそうでない物件があることに気づきます。

計画道路にかかる土地は「売れにくい物件」の代表格のように思われがちですが、魅せ方や売り方の手順次第でスムーズに取引を成立させることができます。

不利な条件を隠さずオープンにしつつ、買い手にとっての利点をしっかりアピールすることが成功の秘訣です。

この章では、計画道路の土地を少しでも好条件かつ確実に手放すための具体的な売却ノウハウを余すところなくお伝えします。

自治体で都市計画の進捗状況を確認

計画道路内の土地を売り出す前の絶対条件として、役所の都市計画課などを訪問して事業の進捗状況を細かく調査することが挙げられます。

同じ計画道路指定であっても、「優先的に整備を進める路線（優先整備路線）」に指定されているのか、それとも当面の間は着工の予定がない路線なのかによって状況がガラリと変わるからです。

役所の窓口で確認すべきポイントは、都市計画道路の名称、事業化の目処、建築制限の緩和基準が適用されているかどうかの3点です。

もし「事業化の予定は当面なし」「3階建て木造建築まで緩和されている」という情報が得られれば、買い手に対して強力な安心材料として提示できるようになります。

自分の実体験でも感じたことですが、不確定な噂話に惑わされず自治体の公式な見解を文書や図面で入手しておくことが重要です。

正確な情報を把握しておくことで、不動産会社との打ち合わせや買い手への説明を自信を持って行えるようになります。

面倒横着をせずに、まずは役所に足を運んで正しいデータを収集することからスタートしましょう。

買い手に建築制限やメリットを丁寧に提示

売却手続きを進める際は、買主に対して建築制限の事実を包み隠さず伝えるとともに、計画道路ならではのメリットも併せて伝えるのがコツです。

不動産取引では「重要事項説明」において計画道路の存在を説明する義務がありますが、契約直前に初めて知らされると買主は不信感を抱いてしまいます。

事前に「計画道路にかかっているため相場より2割安くなっています」とオープンに伝えておくことで、誠実な印象を与えることができます。

さらに、ネガティブな面だけでなく、買い手が得られるメリットもしっかりアピールしましょう。

周辺相場よりも安い価格で広い土地を購入できる点
将来的に道路が完成すれば日当たりや道路利便性が劇的に向上する点
将来収用された場合でも立ち退き補償金を受け取れる点

特に「安く広い家に住みたい」「将来的に収用されても補償が出るなら構わない」と考える層は確実に存在します。

デメリットを隠すのではなく、納得した上で買ってもらえるようにメリットとセットで丁寧に説明することが成約への近道です。

買主のニーズに寄り添った提案を行うことで、相場通りの売却が難しい土地でも需要を引き出すことが可能になります。

計画道路に強い不動産会社に売却査定を依頼

仲介で売却を目指す場合は、都市計画道路や訳あり物件の取引実績が豊富な不動産会社をパートナーに選ぶ必要があります。

計画道路がかかる土地の査定や販売には、一般的な物件とは異なり、建築制限の知識や自治体との交渉ノウハウが求められるからです。

経験の少ない不動産会社に依頼してしまうと、単に「売れにくい物件」として処理され、不必要に大幅な値下げを提案されてしまうリスクがあります。

地元の都市計画に詳しく、過去に類似物件を売却した実績のある不動産会社であれば、適切な売り出し価格を算出してくれます。

査定を依頼する際は、必ず複数の不動産会社に声をかけ、計画道路に関する知識や具体的なアピール方法を提案してくれるか比較することをおすすめします。

信頼できる担当者と出会うことができれば、複雑な法的制限がある土地であっても安心して売却活動を任せることができます。

媒介契約を結ぶ前には、計画道路に関する質問をあえて投げかけて対応力を見極めるのが賢い方法です。

売れにくい場合は専門の買取会社へ売却

一般的な不動産仲介で買い手が見つからない場合は、訳あり物件や計画道路の土地を専門に扱う買取業者へ売却するのも有効な手です。

仲介による売却では、個人買主を探すため売却完了までに数ヶ月から1年以上の時間がかかることも珍しくありません。

一方で、専門の買取業者であれば、業者が直接買主となるため最短数日から数週間で確実に現金化することが可能です。

買取会社は将来的な道路工事や運用リスクを織り込んだ上で査定を行うため、仲介価格より2割から3割ほど価格が下がる傾向にあります。

しかし、いつ売れるかわからないストレスや固定資産税の負担から解放されるメリットは非常に大きいです。

また、買取であれば「契約不適合責任（旧：隠れた瑕疵）」が免除されるケースがほとんどであり、売却後のトラブルを心配する必要もありません。

期限を決めて仲介で売り出し、期間内に売れなかったら買取に切り替えるというステップを踏むのも、現実的でスマートな売却戦略と言えます。

計画道路の土地売却でよくある疑問と回答

ここでは、計画道路にかかる土地を所有している方からよく寄せられる疑問について、一問一答形式で回答していきます。

Q1. 計画道路にかかっている土地は住宅ローンの審査に影響しますか？

買主が住宅ローンを利用する際、担保評価が通常より低く見積もられるケースがあります。そのため希望額満額の融資が出ない場合もありますが、大手都市銀行やネット銀行など対応可能な金融機関も多いため売却自体が不能になるわけではありません。

Q2. 計画道路の指定が解除されることはありますか？

長期間着工されていない路線や社会的ニーズが変化した路線については、自治体の見直しによって指定が取り消される事例が存在します。見直し対象路線になっているかは自治体の都市計画課で確認が可能です。

Q3. 土地の一部だけが計画道路にかかっている場合の売り方は？

残りの土地（残地）で問題なく家が建つ形状であれば、一般的な相場に近い価格で売却できます。買主に対して「道路にかかる部分を庭や駐車場として利用できる」と提示するのが効果的です。

Q4. 計画決定段階で家を建て替えてしまったら立ち退き時に損をしますか？

建築許可を得て建てた家であれば、将来的に事業が開始された際にも建物や移転費用に対する補償金がしっかりと支払われます。そのため、許可を得て建てたものであれば損をすることはありません。

POINT
事前に役所の都市計画課で計画の進捗状況や緩和基準の有無を確認する
隠さず建築制限を説明しつつ相場より安く広い土地が手に入るメリットをアピールする
計画道路や訳あり物件の取引経験が豊富な専門不動産会社に相談する
仲介で売れ残る場合はストレスなく早期現金化できる専門買取業者の活用を検討する

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