こんにちは、サイト管理人です。
「相続した実家が、売りに出しても一向に売れる気配がない…」「固定資産税だけがかさみ、一体どうすればいいんだ…」
そんな出口の見えない悩みを抱えていませんか？
実は、あなたと同じように「売れない空き家をどうするか」で頭を悩ませている人は、日本中に大勢いるんです。
放置すれば税金は上がり、最悪の場合は行政から勧告を受けるリスクも…。
しかし、諦めるのはまだ早いかもしれません。
この記事では、なぜあなたの空き家が売れないのか、その根本原因から、売却するための具体的なアプローチ、さらには売却以外の賢い活用法まで、あらゆる選択肢を網羅的に解説します。
この記事を読み終える頃には、きっとあなたの空き家にとっての最適な道筋が見えているはずです。
◆この記事で分かること◆
- なぜ大切な不動産が「売れない空き家」になってしまうのか、その5つの根本原因
- 空き家を放置し続けることで忍び寄る、固定資産税増額などの深刻なリスク
- 売却を成功に導くための「価格見直し」や「不動産会社変更」などの具体的アプローチ
- 更地にして売却する際のメリット・デメリットと注意点のすべて
- 「不動産買取」という、スピーディーに現金化できる売却以外の選択肢
- 地域の活性化にも貢献できる「空き家バンク」の活用方法とその実態
- 最終手段としての「相続土地国庫帰属制度」や「寄付」について
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「売れない空き家をどうする？」問題の基本とは？
◆この章のポイント◆
- なぜ？あなたの空き家が売れない5つの主な理由
- 売れない空き家を放置し続けることの深刻なリスク
- 解決策は一つじゃない！多様な選択肢の全体像
「どうしてうちの家だけ売れないんだろう…」その疑問から、すべては始まります。
売れない空き家問題を解決するための第一歩は、まず現状を正しく理解することです。
この章では、なぜあなたの不動産が買い手から選ばれないのか、その根本的な理由を深掘りします。
さらに、問題を先送りし、空き家を放置し続けることでどのような未来が待ち受けているのか、そのリスクについても具体的に解説します。
しかし、悲観する必要はありません。
売却だけがゴールではないこと、そしてあなたの状況に合った多様な解決策が存在することを理解すれば、きっと次の一歩を踏み出す勇気が湧いてくるはずです。
なぜ？あなたの空き家が売れない5つの主な理由
愛着のある家が売れないのには、必ず理由があります。
感情的にならず、客観的に原因を分析することが解決への近道です。
ここでは、多くの売れない空き家が抱える典型的な5つの理由を見ていきましょう。
1. 立地条件が悪い
これは最も根本的な問題かもしれません。
駅から遠い、買い物が不便、坂道が多いなど、日常生活を送る上での利便性が低い場所は、どうしても敬遠されがちです。
特に、人口減少が進む地方では、需要そのものが先細りしているケースも少なくありません。
2. 建物が古すぎる・状態が悪い
築年数が経過し、老朽化が進んだ建物は、耐震性への不安や大規模なリフォーム費用の懸念から買い手がつきにくくなります。
雨漏りやシロアリ被害など、目に見える問題がある場合はなおさらです。
買い手は「購入後の追加費用」を非常に警戒します。
3. 価格設定が周辺相場と合っていない
「長年住んだ家だから」「これくらいで売りたい」という売主の希望的観測と、市場の現実的な評価額にギャップがあるケースは非常に多いです。
周辺の類似物件の売出価格や成約価格をリサーチせず、高すぎる価格を設定している可能性があります。
4. 法的な問題や特殊な条件がある
例えば、接道義務を満たしておらず再建築ができない「再建築不可物件」であったり、市街化調整区域にあって開発が制限されていたり…。
あるいは、隣地との境界が未確定であるなど、権利関係が複雑な物件も売買の足かせとなります。
5. 依頼している不動産会社の販売活動が不十分
意外と見落としがちなのが、パートナーである不動産会社の問題です。
広告活動に積極的でない、物件の魅力を伝える努力をしていない、問い合わせへの対応が遅いなど、販売活動が適切に行われていない可能性も考えられます。
売れない空き家を放置し続けることの深刻なリスク
「売れないなら、しばらくこのままにしておこう…」その判断が、将来的に大きな負担となって返ってくる可能性があります。
空き家を放置することのリスクは、あなたが思っている以上に深刻です。
1. 固定資産税・都市計画税の負担増
まず、誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税と都市計画税は毎年課税されます。
さらに、倒壊の危険などがある「特定空家」に指定されてしまうと、税金の軽減措置が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
これは本当に大きな金銭的負担ですよね。
| POINT 「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除される 更地と同じ扱いになり、税額が最大6倍になるケースも 行政からの改善勧告に従わない場合、過料が科されることもある 最終的には行政代執行で強制的に解体され、費用を請求されるリスクがある |
2. 建物の老朽化と資産価値のさらなる下落
人の住まない家は、換気が行われないため湿気がこもり、驚くほどの速さで傷んでいきます。
柱が腐り、壁にカビが生え、庭は雑草だらけに…。
放置すればするほど建物の状態は悪化し、資産価値は下がり続け、ますます売れにくいという悪循環に陥ります。
3. 近隣トラブルへの発展
庭の雑草が隣の敷地にはみ出す、害虫が発生する、建材が剥がれ落ちて隣家を傷つけるなど、近隣住民に迷惑をかけるリスクも無視できません。
最悪の場合、損害賠償を請求されるなど、深刻なご近所トラブルに発展するケースもあります。
4. 防犯上のリスク
管理されていない空き家は、不法侵入や放火、不法投棄のターゲットになりやすいという側面もあります。
犯罪の温床となることで、地域全体の治安を悪化させる一因にもなりかねません。
解決策は一つじゃない！多様な選択肢の全体像
「売れない空き家をどうする？」という問いに対する答えは、決して一つではありません。
売却だけに固執せず、視野を広げると、様々な可能性が見えてきます。
ここでは、考えられる選択肢を大きく3つのカテゴリーに分けてご紹介します。
1. どうにかして「売却する」方向
- 価格や条件を見直して、仲介での売却を目指す
- リフォームや解体を行い、付加価値をつけて売る
- 不動産会社に直接買い取ってもらう（買取）
これが最も一般的なアプローチです。
すぐに現金化したい、とにかく手放したいというニーズに応える方法が中心となります。
2. 売却せずに「活用する」方向
- 賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る
- 更地にして駐車場や資材置き場として貸す
- 自分でリフォームして住む、または事業に使う
空き家を「負債」ではなく「資産」として捉え直す考え方です。
初期投資が必要になる場合もありますが、継続的な収入源になる可能性があります。
3. 所有権を「手放す」方向
- 自治体やNPO法人などに寄付する
- 相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き取ってもらう
- 相続の際に「相続放棄」を選択する（※相続開始を知った時から3ヶ月以内）
これは最終手段とも言える選択肢です。
金銭的な見返りは期待できませんが、維持管理の負担や責任から解放されるというメリットがあります。
次の章からは、これらの選択肢の中から、特に「売却する」ための具体的なアプローチについて詳しく掘り下げていきます。
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売却を諦めない！売れない空き家をどうするかの具体的アプローチ
◆この章のポイント◆
- 対策1：売出価格の大幅な見直し
- 対策2：信頼できる不動産会社への変更・相談
- 対策3：必要最低限のリフォームで価値を高める
- 対策4：更地にして土地として売却する際の注意点
- 対策5：隣地の所有者へ売却を打診する
「売れない」という現実を前にしても、まだ打つ手は残されています。
大切なのは、現状を冷静に分析し、効果的な対策を一つずつ試していくことです。
この章では、「売却」というゴールを目指すために、今すぐ取り組むべき5つの具体的なアプローチを詳しく解説します。
価格設定という最も重要な要素の見直しから、パートナーである不動産会社との付き合い方、さらには物件の価値を物理的に向上させるリフォームや解体の選択肢まで、あなたの空き家が再び市場で輝くためのヒントが満載です。
中には、少し勇気が必要な「隣地所有者への打診」といった、意外な突破口もご紹介します。
諦めずに一歩を踏み出しましょう。
対策1：売出価格の大幅な見直し
売れない原因の多くは、「価格が相場と乖離している」という、ごくシンプルな点にあります。
物件への思い入れが強いほど、客観的な価格判断は難しくなるものです。
まずは、現在の売出価格が本当に適正なのか、ゼロベースで見直す勇気を持ちましょう。
具体的な方法としては、複数の不動産ポータルサイトで、ご自身の物件と条件（エリア、築年数、広さなど）が近い物件がいくらで売りに出されているかを確認します。
大切なのは、あくまで「成約価格」ではなく「売出価格」の相場を参考にすることです。
もし、ご自身の物件価格がそれらより明らかに高い場合は、思い切った値下げを検討する必要があります。
目安としては、3ヶ月以上反響がないなら、5%～10%程度の値下げを考えてみるのが一般的です。
値下げは、買主の目に留まるきっかけを作る最も効果的な手段なのです。
対策2：信頼できる不動産会社への変更・相談
売却活動の成否は、パートナーである不動産会社の手腕に大きく左右されます。
もし、今の不動産会社に以下のような点が見られるなら、会社の変更（媒介契約の切り替え）を真剣に検討すべきかもしれません。
- 販売活動の報告が定期的になく、何をしているか分からない
- 物件の広告（ネット掲載など）に魅力的な写真やコメントがない
- 値下げ提案ばかりで、他の具体的な販売戦略の提案がない
- 担当者とコミュニケーションが取りづらい
不動産会社にはそれぞれ得意なエリアや物件種別があります。
特に、あなたの空き家のような売れにくい物件の扱いに長けた、経験豊富な会社を見つけることが重要です。
複数の会社に査定を依頼し、その査定額の根拠や販売戦略を比較検討する「一括査定サイト」などを活用するのも良い方法です。
信頼できる担当者との出会いが、状況を好転させることは少なくありません。
対策3：必要最低限のリフォームで価値を高める
購入希望者が内覧に訪れた際の「第一印象」は、非常に重要です。
薄暗い、水回りが汚い、壁紙が剥がれている…といった状態では、購入意欲も削がれてしまいます。
ただし、ここで重要なのは、多額の費用をかけたフルリフォームをする必要はない、ということです。
費用をかけた分だけ売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
狙うべきは、費用対効果の高い「部分的」なリフォームです。
- 壁紙（クロス）の張り替え：部屋全体が明るく清潔に見える
- ハウスクリーニング：特にキッチン、浴室、トイレなど水回りを重点的に
- 庭の草むしりや木の剪定：外からの見た目が劇的に改善する
- 畳の表替えや襖・障子の張り替え：和室の印象が一新される
こうした比較的手の届きやすい改善で、物件の印象を大きく向上させることが可能です。
対策4：更地にして土地として売却する際の注意点
建物の老朽化が著しく、リフォーム費用もかさむような場合は、いっそのこと建物を解体し、「土地」として売却するのも有効な選択肢です。
買主は自由に新しい家を建てられるため、古家付きの土地よりも買い手が広がる可能性があります。
しかし、この方法には注意すべき点もあります。
まず、数百万円単位の解体費用が発生します。
売却代金で相殺できるか、事前に見積もりを取って慎重に判断する必要があります。
もう一つの重要なポイントは、建物を解体すると、土地の固定資産税が最大6倍になるという税金の問題です。
住宅用地の軽減措置が適用されなくなるためです。
そのため、解体から売却までの期間が長引くと、税負担が重くのしかかります。
解体を決断する場合は、不動産会社と連携し、売却の目処が立ってから実行に移すなど、計画的に進めることが肝心です。
対策5：隣地の所有者へ売却を打診する
これは、少し意外に思われるかもしれませんが、非常に有効な一手となり得ます。
隣地の所有者にとって、あなたの土地を手に入れることには、大きなメリットがある場合があるのです。
- 自分の土地が広がり、庭や駐車場として活用できる
- 土地の形が整形になり、資産価値が向上する
- 日当たりや風通しが改善される
もちろん、これは相手がいる話なので、必ずしもうまくいくとは限りません。
しかし、市場で不特定多数の買主を探すよりも、はるかにスムーズに話が進む可能性があります。
いきなり個人で話をしに行くとトラブルの原因にもなりかねないので、まずは不動産会社に相談し、仲介してもらって打診するのが賢明な進め方です。
「灯台下暗し」という言葉があるように、最も近くにいる人が、最高の買い手候補かもしれないのです。
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売却以外の賢い選択肢！この売れない空き家をどうする？
◆この章のポイント◆
- 選択肢1：専門の不動産買取業者へ依頼する
- 選択肢2：自治体の「空き家バンク」に登録する
- 選択肢3：国に土地を返す「相続土地国庫帰属制度」とは
- 選択肢4：法人や自治体への「寄付」という手放し方
色々と手を尽くしてみたけれど、どうしても仲介での売却が難しい…。
そんな時でも、まだ道は閉ざされていません。
「売れない空き家をどうする？」という問いの答えは、必ずしも市場での売却だけではないのです。
この章では、視点を変え、売却以外の賢い選択肢に焦点を当てていきます。
スピーディーに現金化できる「買取」という方法から、地域貢献にも繋がる「空き家バンク」、そして最終手段ともいえる「国庫帰属制度」や「寄付」まで、あなたの状況を打開するための様々なカードをご紹介します。
仲介市場の論理とは異なるアプローチを知ることで、精神的な負担からも解放されるかもしれません。
選択肢1：専門の不動産買取業者へ依頼する
「仲介」が、不動産会社に買主を探してもらう方法であるのに対し、「買取」は、不動産会社自身に直接物件を買い取ってもらう方法です。
この方法の最大のメリットは、そのスピード感と確実性にあります。
買主を探す必要がないため、査定から現金化までが非常にスピーディーに進みます。
早ければ数週間で契約・決済が完了することもあります。
また、建物が古い、不具合があるといった状態でも、そのまま買い取ってもらえるケースがほとんどです。
リフォームや解体をする必要がなく、売却後の欠陥に対する責任（契約不適合責任）も免除されるため、売主の精神的な負担が非常に軽いのが特徴です。
一方でデメリットとしては、買取価格が市場価格の6～8割程度になるのが一般的です。
買取業者は、買い取った物件にリフォームなどを施して再販売することで利益を出すため、その分の費用や利益が価格から差し引かれるためです。
価格よりも、早急な現金化や手間のかからなさを優先したい場合に最適な選択肢と言えるでしょう。
| POINT 買取のメリット：現金化が早い、現状のままで売れる、契約不適合責任が免責される 買取のデメリット：売却価格が市場価格より安くなる傾向がある 時間をかけてでも高く売りたいなら「仲介」 価格が下がっても早く確実に手放したいなら「買取」 |
選択肢2：自治体の「空き家バンク」に登録する
「空き家バンク」とは、空き家の売却や賃貸を希望する所有者から提供された情報を、自治体のウェブサイトなどで公開し、利用希望者とのマッチングを支援する制度です。
多くの自治体が、移住・定住の促進や地域の活性化を目的として運営しています。
空き家バンクに登録するメリットは、通常の不動産市場では買主が見つかりにくいような物件でも、「田舎暮らしをしたい」「古民家を自分で改修して住みたい」といった特定のニーズを持つ人の目に留まる可能性がある点です。
また、自治体が運営しているという安心感から、利用希望者も集まりやすい傾向にあります。
ただし、自治体はあくまで情報の仲介役であり、契約交渉や手続きは当事者間、または自治体が提携する不動産業者を介して行うのが一般的です。
すぐに売れるとは限りませんが、通常の売却活動と並行して登録しておくことで、思わぬ出会いに繋がるかもしれません。
選択肢3：国に土地を返す「相続土地国庫帰属制度」とは
これは、2023年4月27日にスタートした比較的新しい制度です。
一言でいうと、相続または遺贈によって取得した不要な土地を、一定の要件を満たす場合に国に引き取ってもらえる制度です。
売却も寄付もできず、まさに八方ふさがりの土地を所有している人にとっては、救世主となり得る制度かもしれません。
ただし、利用するにはいくつかのハードルがあります。
- 建物が建っている土地は対象外（更地にする必要がある）
- 担保権や使用収益権が設定されていないこと
- 境界が明らかでない土地や、通常管理に過分の費用・労力がかかる土地は不可
- 審査手数料と、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要がある
特に、建物の解体費用と、数十万から百万円以上になることもある負担金の納付が必要な点は、大きな負担となり得ます。
それでも、将来にわたって固定資産税を払い続ける負担や、管理責任から解放されるメリットは大きいと言えるでしょう。
まずは法務局に相談してみることをお勧めします。
選択肢4：法人や自治体への「寄付」という手放し方
金銭的な見返りを求めず、とにかく所有権を手放して管理の負担から逃れたい場合の選択肢として「寄付」があります。
寄付先としては、個人、法人、自治体などが考えられますが、個人への寄付は贈与税の問題が発生するため、あまり現実的ではありません。
主な寄付先は、隣地の所有者や、地域で活動するNPO法人、あるいは自治体となります。
しかし、重要なことですが、寄付は「相手が受け取ってくれて初めて成立」します。
残念ながら、利用価値の低い不動産は、たとえ無償であっても引き取り手が現れないケースがほとんどです。
自治体も、後々の管理コストを考えて、よほど公共利用の価値が見込める物件でなければ寄付を受け付けないのが実情です。
もし、地域貢献に繋がるような活用が見込める空き家（例えば、地域の集会所として使えるなど）であれば、NPO法人などに相談してみる価値はあるかもしれません。
不動産会社を通じて、寄付できる先がないか探してもらうのも一つの手です。
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事例で学ぶ！売れない空き家をどうするか決断したオーナーたち
◆この章のポイント◆
- ケース1：買取業者への売却で即現金化に成功
- ケース2：空き家バンクで移住希望者とマッチング
- ケース3：解体を決断し、近隣トラブルを解消
これまで様々な解決策を見てきましたが、理論だけではなかなか自分事に感じられないかもしれません。
そこでこの章では、実際に「売れない空き家をどうするか」という難問に直面し、悩み、そして決断を下したオーナーたちの具体的な事例をご紹介します。
仲介市場では見向きもされなかった物件が、視点を変えることで活路を見出したケースや、地域との連携によって新たな価値が生まれたケースなど、三者三様のストーリーがあります。
彼らがどのような状況で、何を考え、どう行動したのかを知ることは、あなたの問題解決にとって大きなヒントとなるはずです。
成功の裏にある決断のポイントを学び、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
ケース1：買取業者への売却で即現金化に成功
東京都郊外に住むAさんは、地方にある実家を相続しました。
築50年以上の木造家屋で、長年誰も住んでおらず、雨漏りも発生している状態。
地元の不動産会社に仲介を依頼し、相場の半額近い価格で売りに出しましたが、1年以上経っても内覧の申し込みすら一件もありませんでした。
遠方のため管理に行くのも一苦労で、固定資産税の負担も重く、精神的に追い詰められていたそうです。
そこでAさんは、仲介での売却を諦め、全国対応の空き家専門買取業者に査定を依頼。
提示された価格は、当初の売出価格のさらに6割程度と、決して高くはありませんでした。
しかし、「現状のままで買い取ってもらえる」「面倒な手続きも任せられる」「すぐに現金化できる」というメリットに魅力を感じ、売却を決断。
契約から1ヶ月後にはすべての手続きが完了し、長年の悩みだった空き家問題から解放されたのです。
Aさんは、「金額以上の価値があった」と振り返ります。
ケース2：空き家バンクで移住希望者とマッチング
山間部にポツンと建つ古民家を所有していたBさん。
アクセスが悪く、インフラも整っていないため、不動産会社からは「商品価値がない」と匙を投げられていました。
解体費用を捻出することもできず、途方に暮れていたところ、市の広報で「空き家バンク」の存在を知ります。
ダメ元で登録してみたところ、数ヶ月後に意外な人物から連絡が入りました。
それは、都会の喧騒を離れ、自給自足の生活を夢見る若い夫婦でした。
彼らにとって、Bさんの物件の不便さは、むしろ「理想のスローライフ」を実現するための魅力に映ったのです。
価格はごくわずかなものでしたが、Bさんは「家が誰かの夢の舞台になるのなら」と、喜んで売却を決意。
市場の価値基準だけでは測れないマッチングが成立した、空き家バンクならではの成功事例です。
ケース3：解体を決断し、近隣トラブルを解消
住宅街の一角に空き家を持っていたCさん。
建物はまだ使える状態でしたが、庭の手入れが全くできておらず、雑草や伸び放題の庭木が隣の敷地まで侵入。
近隣住民から再三にわたり苦情が寄せられ、人間関係が悪化していました。
売却しようにも、そんな状況では買い手もつきません。
悩んだ末、Cさんは不動産会社や解体業者に相談し、建物を解体して更地にすることを決断しました。
解体費用として約150万円の出費はありましたが、トラブルの原因だった建物と庭木がなくなり、物理的にも精神的にもスッキリしたそうです。
その後、日当たりが良くなった土地は、隣の家が駐車場として買いたいと申し出てくれ、無事に売却が完了。
目先の利益だけでなく、近隣との関係性や将来的な管理コストまで考えて下した、勇気ある決断でした。
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売れない空き家をどうするか、最終決断のためのまとめ
本日のまとめ
- 売れない空き家問題はまず原因究明から始める
- 立地や建物の状態、価格設定が主な売れない理由
- 空き家の放置は税金増額や資産価値低下のリスクがある
- 近隣トラブルや防犯上のリスクも放置によって高まる
- 解決策は売却だけでなく活用や手放す選択肢も視野に入れる
- 売却を目指すならまず価格が適正か相場を確認する
- 信頼できる不動産会社選びが売却成功の鍵を握る
- 費用対効果の高い部分リフォームで物件の印象は変えられる
- 更地売却は解体費用と固定資産税増額の覚悟が必要
- 隣地所有者への売却打診は意外な突破口になり得る
- 価格よりスピードなら不動産買取が有力な選択肢
- 空き家バンクは特定のニーズを持つ人との出会いが期待できる
- 相続土地国庫帰属制度は費用を払って国に土地を返せる最終手段
- 寄付は相手の合意があって初めて成立することを理解する
- 一人で抱え込まず専門家や自治体に相談することが第一歩
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参考サイト
売れない空き家の処分方法！ 業者選びから補助金、注意点までプロが解説 | 相続会議
空き家の活用アイデア事例14選 補助金や固定資産税、注意点についても解説
売れない空き家を活用する8つの方法｜失敗しない考え方も解説 – 千葉県八千代の新築一戸建て・土地活用・注文住宅は風見鶏の家・オカムラホーム
売れない空き家はどうする？空き家を資産に変える7つの活用術を紹介 | 横浜市の不動産売却パーフェクトガイド
空き家の処分方法を知りたい！売れないときはどうすればいい？補助金情報も解説
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