こんにちは、サイト管理人Tsukasaです。
「実家を売ろうと思うけれど、何から手をつければいいのか分からない…」「親が大切にしていた家だからこそ、変な売り方はしたくない」「手続きが難しそうで、考えるだけで気が重い…」
あなたも今、こんな風に悩んでいませんか？
実は私も数年前、同じ悩みを抱えていました。実家の片付けをしながら、溢れ出てくる思い出の品々に手が止まり、同時に押し寄せる手続きの山に「もう、どうにでもなれ！」と叫び出したくなったものです。
でも、安心してください。実家の売却は、正しい「手順」と「知識」さえあれば、決して怖いものではありません。
この記事では、専門的な言葉をできるだけ使わず、まるで隣で話しかけるように分かりやすく解説していきます。
読み終える頃には、あなたの心にかかっていた霧が晴れ、「よし、まずはこれから始めよう」と第一歩を踏み出せるようになっているはずです。
さあ、私と一緒に、大切な実家のこれからについて考えていきましょう。
◆このサイトでわかる事◆
- 実家売却にかかる期間と全体の流れ
- 相続登記や片付けなど、売る前にやるべき必須作業
- 信頼できる不動産会社を見極めるコツ
- 媒介契約の種類と選び方
- 売買契約から引き渡しまでの具体的な手続き
- 税金を安くするための「3,000万円特別控除」の仕組み
- 実家売却でよくある失敗と回避策
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実家の売却の手順とは？全体像と期間の目安
◆この章のポイント◆
- 実家売却にかかる期間は平均6ヶ月～1年
- 売却の流れ7ステップ（全体図）
- 相続前と相続後で手続きが変わるポイント
まずは、マラソンのコース図を見るように、全体の流れを把握しておきましょう。
「いつまでに売りたいか」というゴールを決めるためにも、どれくらいの時間がかかるのかを知っておくことは重要です。
ここを知らずにスタートすると、途中で息切れしてしまったり、資金繰りで慌てたりすることになりかねません。
実家売却にかかる期間は平均6ヶ月～1年
結論から言うと、実家の売却には最低でも半年、長ければ1年以上かかると覚悟しておいてください。
「えっ、そんなにかかるの？」と驚かれたかもしれませんね。
実は、不動産というのは「売りに出しました！はい、売れました！」とコンビニでおにぎりを買うようにはいかないんです。
特に実家のような中古物件の場合、買い手が見つかるまでの期間だけでなく、その前の「荷物の片付け」や「相続の手続き」に予想以上の時間が奪われます。
私の友人も「3ヶ月あれば売れるだろう」と高を括っていたら、結局1年半かかってしまい、その間の固定資産税や維持費で苦労していました。
だからこそ、余裕を持ったスケジュールを組むことが、成功への第一歩なんです。
売却の流れ7ステップ（全体図）
では、具体的な手順を見ていきましょう。大まかな流れは以下の7ステップです。
- 事前準備（相続登記・片付け）
- 査定依頼（いくらで売れるか知る）
- 不動産会社との契約（媒介契約）
- 売り出し開始・内覧対応
- 買付申込・価格交渉
- 売買契約・手付金授受
- 決済・引き渡し・確定申告
この中で特に重たいのが、最初の「事前準備」です。ここさえ乗り切れば、あとは不動産会社のサポートを受けながら進めていけるので、まずは最初が踏ん張りどころですよ。
相続前と相続後で手続きが変わるポイント
ここで一つ、非常に重要なポイントがあります。それは、実家の名義人が誰になっているかです。
もし親御さんがご存命で、施設入居などのために売却する場合は、親御さん本人の意思確認が必要です。
一方、亡くなった後に売却する場合は、まず「相続登記」をして名義を子供（あなた）に移さなければ、売ることすらできません。
これを忘れていると、いざ売ろうとした時に「あれ？売れない！」とパニックになってしまいます。
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実家の売却の手順1：事前準備と心構え
◆この章のポイント◆
- 相続登記（名義変更）は売却の絶対条件
- 遺品整理と片付けの上手な進め方
- 土地の境界線や権利証の確認作業
いよいよ実践編です。ここは一番エネルギーを使う部分ですが、ここを丁寧に行うことで、後のトラブルをぐっと減らすことができます。
面倒くさいと感じるかもしれませんが、未来の自分のために一緒に頑張りましょう。
相続登記（名義変更）は売却の絶対条件
先ほども少し触れましたが、亡くなった親の名義のままでは不動産を売却できません。これは法律で決まっているルールです。
「どうせ売るんだから、直接買い手に名義を変えればいいじゃないか」と思うかもしれませんが、一度相続人の名義にしてからでないと売却できないのです。
2024年からは相続登記が義務化されています。司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。
ただ、書類集めがかなり大変なので、時は金なりと割り切ってプロに任せるのも賢い選択だと、個人的には思います。
遺品整理と片付けの上手な進め方
これが実家売却における最大の難関、ラスボスと言っても過言ではありません。実家には、数十年分の生活と想い出が詰まっています。
私も実家の片付けをした時、古いアルバムや子供の頃の通知表が出てきて、その度に手が止まり、気づけば夕方…なんてことが何度もありました。
コツは、「思い出のもの」と「生活用品」を明確に分けることです。そして、自分たちだけで無理なら、迷わず「遺品整理業者」を頼ってください。
プロの手を借りることは、決して薄情なことではありません。むしろ、精神的な負担を減らし、前へ進むためのポジティブな選択なのです。
土地の境界線や権利証の確認作業
少し地味な話になりますが、これも避けては通れません。特に古い一戸建ての場合、お隣さんとの境界線があいまいなケースが多々あります。
「ここからここまでがウチの土地だと思っていたけど、実は違った」なんてことが後から発覚すると、売却が白紙に戻るリスクさえあります。
測量図や権利証（登記済証）を探しておきましょう。もし見つからなくても再発行はできませんが、代替措置はあるので安心してください。大事なのは、現状を把握しておくことです。
| POINT ・相続登記は売却のスタートライン ・片付けは業者利用も視野に入れる ・境界線の確認はトラブル防止の要 |
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実家の売却の手順2：査定依頼と不動産会社選び
◆この章のポイント◆
- 一括査定サイト活用と訪問査定の違い
- 信頼できるパートナーを見極める質問リスト
- 査定額だけで会社を選んではいけない理由
準備ができたら、次はパートナー選びです。不動産売却の成功は、良い不動産会社、もっと言えば「良い担当者」に出会えるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。
ここでは、カモにされないための会社選びの極意をお伝えします。
一括査定サイト活用と訪問査定の違い
今はネットで簡単に複数の会社に査定依頼ができる「一括査定サイト」が便利ですよね。これを活用するのは大正解です。
まずは「机上査定（簡易査定）」で大まかな相場を知り、その中から対応が良さそうな2～3社「訪問査定」を依頼するのが王道の流れです。
ただし、一括査定をすると電話が鳴り止まなくなることもあります。
それが嫌な場合は、備考欄に「連絡はメールでお願いします」と書いておくと良いですよ。自分のペースを守ることが、冷静な判断には不可欠です。
信頼できるパートナーを見極める質問リスト
訪問査定に来てもらった時、ただ説明を聞くだけではもったいないです。担当者の力量を見抜くために、こんな質問を投げかけてみてください。
- 「なぜこの査定額になったのですか？根拠となるデータを見せてください」
- 「このエリアでの売却実績はどれくらいありますか？」
- 「売れなかった場合、どのような対策を考えてくれますか？」
これらの質問に対して、目を逸らさずに具体的かつ論理的に答えてくれる人は信頼できます。逆に、「まあ、任せてくださいよ！」と根拠のない自信を見せるタイプは要注意です。
査定額だけで会社を選んではいけない理由
これ、本当に大事なので声を大にして言わせてください。一番高い査定額を出した会社が、一番良い会社とは限りません。
中には、契約を取りたいがために、相場より明らかに高い「売り出し価格」を提示してくる会社があります。そんな価格で売り出しても、当然売れません。
結局、後から「売れないので値下げしましょう」と言われ、無駄な時間を過ごすことになります。査定額はあくまで「予想価格」。大切なのは「適正価格」を見極める目です
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実家の売却の手順3：媒介契約と売り出し価格の決定
◆この章のポイント◆
- 3つの媒介契約（一般・専任・専属専任）の選び方
- 売り出し価格は「相場」と「希望」のバランスで決める
- 内覧に向けた「実家の見映え」アップ作戦
会社が決まったら、いよいよ契約です。ここでも専門用語が出てきますが、簡単に言えば「どのくらいの縛りでお願いするか」を決める作業です。戦略的に選びましょう。
3つの媒介契約（一般・専任・専属専任）の選び方
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数の会社に依頼できる。自由度は高いが、各社からの報告義務がなく、放置されるリスクも。
- 専任媒介契約：1社だけに依頼。2週間に1回の報告義務あり。バランスが良い。
- 専属専任媒介契約：1社だけに依頼。1週間に1回の報告義務あり。自分で買い手を見つけることも不可。ガッツリ売ってもらう契約。
実家が遠方にある場合や、信頼できる担当者が見つかった場合は、「専任媒介」または「専属専任媒介」がおすすめです。
一社に絞ることで、担当者も「自分が売らなきゃ！」と責任感を持って動いてくれるからです。
売り出し価格は「相場」と「希望」のバランスで決める
価格設定は心理戦です。少しでも高く売りたいのが人情ですが、相場からかけ離れていると見向きもされません。一般的には、相場の1割増しくらいでスタートして、様子を見ながら調整するのがセオリーです。
また、買い手は必ずと言っていいほど「値引き交渉」をしてきます。その分をあらかじめ織り込んでおくのも、賢い戦略の一つですよ。
内覧に向けた「実家の見映え」アップ作戦
買い手が内覧に来た時の第一印象は、売却の成否を分けます。人は理屈ではなく感情で家を買います。「暗い」「カビ臭い」「散らかっている」家を欲しがる人はいません。
リフォームまでする必要はありませんが、以下の3点は徹底しましょう。
- カーテンを開けて光を入れる
- 玄関と水回りをピカピカにする
- 換気をしてカビ臭さを消す
たったこれだけで、家の印象はガラリと変わります.実家にお化粧をしてあげる気持ちで、迎えてあげてください。
| POINT ・遠方の実家なら専任媒介が安心 ・価格は「値引き前提」で少し高めに ・内覧時の「明るさ」と「匂い」に注意 |
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実家の売却の手順4：売買契約から引き渡しまで
◆この章のポイント◆
- 買付証明書（購入申込書）の受領と価格交渉
- 手付金の授受と売買契約書の締結
- 決済・引き渡し当日の流れと持ち物
「この家を買いたい」という人が現れたら、ゴールは目の前です。しかし、ここからが法律とお金が動く重要な局面。気を抜かずに最後まで走り抜けましょう。
買付証明書（購入申込書）の受領と価格交渉
購入希望者から「買付証明書」が届きます。ここには希望価格や引き渡し希望日などが書かれています。
もし希望価格が満額ならハッピーですが、大抵は「〇〇万円値引いてくれたら買います」という交渉が入ります。
ここで意固地になって断ると、次のチャンスがいつ来るか分かりません。「ご縁」を大切にする柔軟さも、時には必要です。
手付金の授受と売買契約書の締結
条件がまとまれば、売買契約を結びます。この時、買主から売買代金の一部（一般的に5～10%）を「手付金」として受け取ります。
契約書には難しい言葉が並んでいますが、宅地建物取引士の説明をしっかり聞き、不明点はその場で必ず確認してください。
決済・引き渡し当日の流れと持ち物
いよいよ最後の日、決済と引き渡しです。
銀行に集まり、残代金の振込を確認し、鍵や書類を引き渡します。通帳に残高の数字が記帳された瞬間、「ああ、本当に終わったんだな」と肩の荷が下りる感覚を味わえるはずです。
権利証、実印、印鑑証明書など、絶対に忘れてはいけない持ち物がたくさんあるので、前日は何度もチェックしてくださいね。
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実家の売却の手順5：売却後の税金と確定申告
◆この章のポイント◆
- 売却益が出たら「譲渡所得税」がかかる仕組み
- 「実家の3,000万円特別控除」で税金をゼロにする方法
- 確定申告を忘れるとペナルティのリスクも
「売れてよかった！」で終わりではありません。日本の税制は、忘れた頃にやってきます。最後に、お金を守るための大事な知識をお伝えします。
売却益が出たら「譲渡所得税」がかかる仕組み
実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
「親が買った時より安く売ったから利益なんてないよ」と思うかもしれませんが、買った時の価格が分からない場合、売却額の5%を取得費とみなすルールがあり、計算上「利益が出た」ことにされるケースがあるんです。
これはかなり理不尽に感じるかもしれませんが、ルールなので知っておく必要があります
「実家の3,000万円特別控除」で税金をゼロにする方法
ここで強力な助っ人となるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
通称、3,000万円特別控除。
一定の条件（昭和56年5月31日以前に建築された家であること、など）を満たせば、利益から3,000万円まで差し引いてくれます。
つまり、ほとんどのケースで税金がゼロになる魔法のような制度です。ただし、適用条件は細かいので、必ず税務署や税理士に確認してください。
確定申告を忘れるとペナルティのリスクも
この特例を使うためには、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をする必要があります。
「税金が出ないなら申告しなくていいや」ではありません。「申告するからこそ、税金がゼロになる」のです。
これを忘れると特例が使えず、高額な税金を請求されることになりかねません。カレンダーに赤丸をつけておきましょう！
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実家の売却の手順でよくある失敗と対策まとめ
◆この章のポイント◆
- 「とりあえず更地にする」が危険な理由（固定資産税）
- 兄弟間での揉め事を防ぐコミュニケーション
- 焦って安値で売らないための心構え
最後に、多くの人が陥りがちな落とし穴についてお話しします。転ばぬ先の杖として、心に留めておいてください。
「とりあえず更地にする」が危険な理由（固定資産税）
「家が古いから解体して更地にした方が売れるだろう」と安易に考えるのは危険です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税が6分の1に減額されています。
解体して更地にすると、この特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
売れる目処が立っていないのに解体するのは、自分で自分の首を絞めるようなもの。「古家付き土地」として売り出し、買い手の要望があれば解体する「解体更地渡し」という方法が賢明です。
兄弟間での揉め事を防ぐコミュニケーション
お金が絡むと、どんなに仲の良い兄弟でも関係がギクシャクすることがあります。
「兄貴が勝手に安く売った」「私の取り分が少ない」こんな争いを防ぐ唯一の方法は、情報をオープンにすることです。
査定書や見積書は必ずコピーして全員に共有。「隠し事をしない」という姿勢が、信頼を生み、円満な相続につながります。
焦って安値で売らないための心構え
売れない期間が続くと、「もういくらでもいいから手放したい」という心理状態になります。不動産会社の中には、その焦りにつけ込んで大幅な値下げを提案してくる人もいます。
でも、思い出して欲しいのです。その家は、あなたのご両親が人生をかけて守ってきた大切な資産です。
焦りは禁物です。適切な手順とパートナーを選べば、必ずその価値を分かってくれる買い手は現れます。ドンと構えて、腰を据えて取り組んでください。
本日のまとめ
- 実家売却は長期戦、最低半年は見積もる
- 相続登記は自分でもできるがプロ依頼が確実
- 片付けは思い出と生活用品を分けるのがコツ
- 境界線不明確なら測量図の確認を急ぐ
- 一括査定で相場を知り訪問査定で人を見る
- 査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
- 遠方なら専任媒介契約が管理面でおすすめ
- 売り出し価格は値引き交渉分を上乗せする
- 内覧時は換気と掃除で第一印象をアップ
- 買付証明書が届いても条件交渉には柔軟に
- 売却益には税金がかかるが特例措置がある
- 3000万円控除を使うなら確定申告は必須
- 安易な更地化は固定資産税増税のリスク大
- 兄弟間では情報をフルオープンにして共有
- 焦らず適切な手順で納得のいく売却を目指す
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参考サイト
国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例
法務局：不動産登記の申請義務化について
国土交通省：空き家の発生を抑制するための特例措置
公益財団法人 不動産流通推進センター
全日本不動産協会
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